陈少湘

　　国务院发展研究中心九月十六日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示，随着国家土地、房地产和金融调控等政策的不断调整，房地产企业不断进行融资渠道创新，资本规模急剧扩张，土地购置面积也越来越大。

　　从二○○六年开始，各地政府为了平抑不断上涨的房价，十分努力地增大土地供应量，以为这样做便可以平息“荒地论”，调控楼市了。然而，内地的房地产公司恰好在此段期间，陆续成为上市公司，他们视“土地储备是衡量房地产企业未来发展潜力的指标”为金科定律，纷纷进入我省各城市购地。广州、深圳、珠海、东莞、佛山等珠三角城市及梅州、河源等山区二线城市掀起供地高潮，单宗超过500亩以上的巨无霸住宅用地连续推上拍卖场，各市“地王”诞生记每天见诸于报端。同时，房地产上市公司轻易通过股市融资，以动辄几亿、几十亿、上百亿的资金，不惜高价获得大量的土地，储备起来，从而诱发起当前的面粉（地价）贵过面包（楼价）的状况。从我省几家大型房地产上市公司的业绩报告上看，他们的土地储备量是多么的令人惊讶：碧桂园5400万平方米；雅居乐2250万平方米；富力地产2092万平方米；万科地产2050万平方米…… 业内分析认为，这些上市房企的土地储备足够其开发5年、10年。显示，这种储备手段将国家有关土地方面的法律规定置之度外，而演绎成变相囤地。客观上，地产商手中的开发用地不能在预期时间内开工，更会加剧土地供不应求的状况，推动房价继续上涨。

　　一方面，地产大户不惜代价地制造“地王”，寡头垄断，掌握了市场定价的话语权，政府与地产商博弈的筹码也就少了。另一方面，政府出台土地闲置两年不开发必须收回的政策无疑十分必要。但问题是实际执行效果如何？具体标准又如何界定？不少政府先卖地后整理，用地价款支付拆迁补偿等费用，承诺交地时间及条件也未能够完全履行合同，让地产商有了变相囤的理由。促使闲置土地变成有效供应，是目前急需解决的楼市调控的关键问题之一。

　　因此，建议：

　　一、政府应避免单宗大面积的巨无霸地块出让，大宗地块尽量分割成每宗大约在5万平方米左右的面积，让中小房企也能够参与竞买。可避免地产大户囤积巨无霸地块，切断其欲垄断市场的源头。

　　二、设立准入制度，适度限制尚存有大量未开发土地的地产商再继续竞买新的土地。让储备土地过多的地产大户提供手中储量土地何时开发完的计划，严格审批通过后才允许其参与竞买土地或要求他们将储地开发后再来买新的土地。

　　三、政府要严格执行二年不开发就收回土地政策，明确付地价款时限、开工时限、完工时限、领取预售许可证时限、取得预售许可证后发售时限等，违反其中任何一条，开发商[BFQB]都要受到经济处罚。

　　四、政府对土地开发要随时跟踪监管，盯紧土地出让合同规定的约法三章，防止地产商有而不建、捂而不卖、蓄意囤积行为，发现有违规行为，立即终止合同，不能拖延几年后才处理。建议借鉴河北廊坊市的做法，在出让地块边上竖有一个由土地部门制作的土地开发监督牌，牌上列明该宗土地的各项条件和规定，让社会公众一目了然，起到监管作用。

　　

　　（2007年9月26日）