近日，银保监会、住建部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，明确允许商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金，这对减轻房地产企业流动性压力、促进房地产市场平稳健康发展无疑是一项重大利好。
中国内地的期房预售制度于1994年正式确立，根据相关规定，首付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等都应存入预售资金监管账户，开发商只能按照施工进度从监管账户中慢慢提取出来使用。具体怎么提取，提取什么比例，一般由各地建设行政主管部门或房地产行政管理部门自主制定实施细则，比如完成主体封顶拨付一部分，到交付日期再拨付一部分。这一措施的目的，就在于留下足够资金保证建设工程竣工交付，确保预售资金专款专用。
合理的资金监管是必要的。但自从个别房企违约事件发生后，一些城市就收紧预售资金监管，甚至出现“零拨付”现象，加剧了开发商的资金压力。有房企就曾抱怨，“账面上有几百亿元现金，但能提取的非常少”。今年年初，我国出台商品房预售资金监管新规，明确提出合理确定监管额度，确定首末拨付节点等，有效缓解了个别企业的资金压力。此举则进一步正视房企难题，突破节点限制，既缓解了房企的流动性压力，也提高了预售资金的使用效率。
当然也要看到，允许置换预售资金是为了给开发商“解渴”，而不是刺激房地产投资，安全审慎、合规稳健是基本的底线。《通知》一方面规定了商业银行要充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等进行自主决策，明确了银行保函政策主要是支持短期有流动性风险的但基本稳健的企业，不是无差别地支持；另一方面，具体规定了置换预售资金的比例，幷优先用于盖楼、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资等，充分考虑到了房企挪用款项盲目扩张等风险，有利于保证资金的合理安全使用。
总的来看，“保交楼”是行业当下及未来一段时间重要推进的工作，而保持房企资金的适度流动性是引领行业走出低谷的重要措施。就在近日，央行与银保监会出台支持房地产发展的16条措施，将很大篇幅用在了对民企融资的松绑政策上。比如支持开发贷、信托贷款等存量融资合理展期，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，要求银行积极做好“保交楼”金融服务等，都释放了宽松房企的信号，为房地产行业带来了积极的发展预期。
更长远看，房地产政策主基调仍继续坚持“房住不炒”，未来政策端还将继续保障合理住房需求，严防房地产过度金融化、泡沫化等倾向。（来源：南方日报 作者：扶青） |
