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| 去年住宅楼价向下，但租金逆市升，带动租金回报率重上3厘以上。（大公报） |
中评社香港1月31日电／环球经济不明朗与利率高企之下，香港住宅楼市下行趋势持续，整体住宅楼价连续两年下跌，但住宅租金却逆势上升，且贴近历史最高水平。由于置业者倾向转买为租，住宅租金恐涨势未止，对香港吸纳人才、推动经济转型会构成不利的影响，因而当局在考虑撤销楼市辣招税时更要三思，同时在开拓发展土地方面亦切莫放软手脚，需加快推进北部都会区及交椅洲人工岛建设步伐。
大公报报导，全球经济及金融不稳定因素有增无减，今年3月美国减息的几率降至50%，可能延迟至今年中才减息，与市场预期有落差，近日对利率特别敏感的美国科技股呈现逐只插水的现象，今年至今不到一个月，特斯拉、英特尔已大幅下挫一至两成，跌幅令人吃惊，引证当前美股异常凶险。
楼价适度调整 无损实体经济
由于美国利率走势不明朗，环球金融与物业资产价格波动性难免加剧，香港住宅楼市也不例外，即使美息在今年内有可能下调，但港息是否跟随，目前难以预料，市场普遍预期今年住宅楼价进一步调整，随时出现连续三年下跌的情况，特别是今年本地地产股贷款到期进入高峰期，减价促销新楼盘的压力增加。
在世界经济不稳、股汇债等投资市场震荡连连之下，去年香港住宅楼价连续第二年下跌，未有跟随经济复苏而止跌回升。差饷物业估价署数据显示，住宅楼价指数在去年12月报312.1点，按年跌6.75%，为2017年后低位，对比2021年8月的398.1点历史高位，累积跌幅扩大至21.6%，因而市场持续出现楼市减辣、撤辣的声音。其实，迄今香港住宅楼价保持有序而适度调整，未见对银行体系、实体经济稳定性造成太大冲击，与廿年前楼价大跌六成的严峻情况不可同日而语，现时全面撤销楼市辣招税的理据并不太充分。
更重要的是，整体住宅楼价持续向下的同时，住宅租金却逆市上扬，出现楼价跌、租金升的情况，带动住宅物业平均回报重上3厘以上，吸引投资者入市。
租金持续攀升 吸引投资者
由于美国联储局可能减息，近期香港银行定期存款息率亦开始回落，若然再加上楼市撤辣，忧心投资性需求会推动楼价大反弹。值得留意的是，差饷物业估价署编制的私人住宅租金指数显示，去年12月份报187.1点，按年上升6.6%，为6年来最大升幅，与楼价指数向下走势呈现背驰。目前租金指数处于4年来最高水平，更与2019年8月200.1点的历史高点，仅低约6.5%。换言之，目前香港住宅租值基本上贴近历史最高点，不少港人要捱贵租。
保长期供应 交椅洲项目不可缺
其实，当前住宅租金逆市上升，相信与供楼利率高企4厘多及楼市前景不明朗有关，置业者倾向转买为租，加上高才通来港持续增加，带动住宅租务需求，因而推动租金逆势走高，加剧住屋成本，但这亦一定程度反映住宅供求依然存在供求失衡问题。为免影响吸纳人才及企业来港，推动创新科技发展，当局在开拓发展土地方面不应受到短期楼市、经济波动所影响而放软手脚，以保障长期住宅供应量。
经历多年疫情，特区政府承受一定财政赤字压力，目前又遇上楼市不振，卖地收入大减，估计这年度财赤逾千亿元，有意见认为当局暂缓预期投资额近6000亿元的交椅洲人工岛项目，以集中资源推动北部都会区建设，但此举恐怕弊多于利，最大影响是不利中长期发展土地供应，过去多年来增加土地供应、推动住宅供求达至均衡的努力恐付诸流水，功亏一篑。事实上，填海造地在当前经济环境之下更加不能停，透过大型公共基建建设，有助增加就业，拉动经济增长，暂缓交椅洲人工岛项目是下下之策，对市场投资信心会有负面影响。
为保香港住宅楼市长治久安，彻底解决住屋问题，必须全力推进北部都会区及交椅洲人工岛计划，两者不能缺一，必须同步进行，并要加快发展步伐，这对香港长远社会、经济发展至关重要。 |
