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学习香港 解决低收入者住房问题



  目前看来,香港的房地产管理办法对内地城市具有极大的借鉴作用,尤其是解决低收入者住房问题的方法和制度,非常值得内地各城市学习,甚至是照搬。内地城市当前面临的最大威胁,是低收入者住房问题十分严峻,长此下去,必对社会稳定不利,必对建设和谐社会具有反作用。 

  中国内地各大城市为房价的高企弄得焦头烂额,政府越是管卡房价,房价越是高涨不止。其速度、其高度、其危险度,都令人捏一把汗。房价迅猛地涨上去,总有完全失控的时候,地产泡沫一旦破裂,后果不堪设想。怎么办?里面一定有失误,内地城市管理者需要寻找问题的症结所在,有效解决之。 

  目前,中国内地各城市的对策是从整体上压制房价,甚至不惜采取行政力量打击之,谁知道事与愿违,越压越被动。究其根本原因,恐怕还是没有找到解决问题的钥匙。政府把钥匙交给了市场,希望市场帮助政府解决问题。结果表明,市场的力量也是有限的,有些问题,非政府出面解决不可。 

  人民日报日前载文分析香港的房地产,文章指出:香港人多地狭,寸土寸金,其高昂的房价位居世界各大城市前列。但同时,在香港,有大约1 / 3人口租住在政府提供的公屋(即廉租房)里,1 / 6的人从政府手里购买居屋(相当于内地的经济适用房)。总体上看,约一半人在政府的资助下解决了住房问题。实际上,香港私人住宅市场面对的是另一半中高收入人群,其中以律师、会计师、医生、经理人员等构成的中产阶层为主。因此,对香港低收入人群来说,他们完全可以像观看电视节目一样,淡看楼市风云。  

  人民日报看得很准,香港的成功在于,政府承担解决1/3人口住房的重任,并帮助1/6的人。这些人口大多数属于低收入阶层或较低收入阶层,完全没有跟随市场升降的能力,如果置之不理,社会矛盾将日趋尖锐,动荡不宁。政府如果完全把责任交给市场,等于置之不理。 

  专家指出,香港楼市早已是一个成熟的市场,市场这只「看不见的手」在楼市中有效地发挥了调节作用;另一方面,房屋作为生活必需品,房地产市场又是一个特殊的市场。香港有一半人口的住房受政府资助,他们受市场房价影响不大;另一半在市场上买房的人群,支付能力相对较强,投资者结构更为合理。  

  目前,内地各城市显然忽视了房地产市场又是一个特殊的市场的原理,在政策制定上存在重大缺憾,也就是没有认真考虑解决低收入人口住房的问题。这是一个非政府承担不可的责任,不是任何一个地产商能够完成的。在香港,经济发达,工商旺盛,市民收入颇丰,富甲一方,就这样的富裕城市,尚有1/3市民靠政府提供住房。作为内地城市,目前没有哪一个超得过香港,政府岂能就把90%多的市民全部推向市场呢? 

  解决内地城市的房价问题,绝对不可以犯不负责任的错误。如何是不负责任呢?一,把根本解决问题的办法推给市场。二,政府作为不足或者措施落实迟缓。三,对低收入者住房问题迟迟拿不出解决办法来。四,把责任全部推给地产商或所谓的炒房者、甚至是境外人士。 

  人民日报指出,楼市的平稳发展与政府的正确定位密切相关。香港特区政府2002年重新定位房屋政策后明确提出,政府在市场中的定位,就是维持房地产市场的自由运作,让楼市在自由及具透明度的商业环境下发展。同时,政府致力于对置业人士的保障工作。政府与地产建设商会、消费者委员会及地产代理监管局合作,共同监察发展商在销售期房方面的安排,进一步完善监督机制。 

  香港政府在承担了1 / 3市民的公屋之后,还要做这么多的实实在在维护市场、保障消费者的事,这就是负责任。 

  如果以为香港较小,经验未必适用于内地,那么,我们看一看美国吧。 

  美国设有HUD,即Housing and Urban Development(住房和城市发展部)的简称,是隶属于联邦政府管辖的一个部门。资料显示,设置HUD最直接的目的就是让中低收入家庭买得起房子。从1934年开始,HUD下属的联邦住房管理局,已经帮助了大量中低收入的美国人实现买房梦。而HUD的方法就是给予一部分人更优惠的贷款政策,让这些人足以负担得起首付款和房屋贷款。HUD在全美拥有各种房产,因而卖房时能够控制房屋的价格以及其他经济条款,解决弱势群体住房问题。简单地说,HUD的服务对象是中低收入的美国家庭,这个部门存在的最大意义就是帮助弱势群体,协调社会的贫富差距。HUD在救助社会最为「脆弱」的弱势群体上,也发挥着巨大的作用,他们以各种方式为土著人、少数民族、残疾人、艾滋病人、老年人以及无家可归人士提供住房。现在大约有超过700万家庭居住在「公屋」内。同时有430万低收入家庭享受到政府的津贴,低息贷款或者租房津贴。 

  也就是说,公屋同是美国与香港的解决低收入者住房问题的良策,美国与香港的原理是相同的,政府一定要负起责任来。 

  目前中国正在执行的住房政策中,也明确提到房地产开发主要涉及三个方面,即通过商品房来解决中高收入者的住房需求;通过经济适用房政策来解决中低收入家庭的住房需求;通过廉租房政策来解决没有能力购买者的居住需求。廉租房应该就是公屋的意思。但是,由谁来实施呢?中国内地的情况比较特殊,仅仅靠政府可能未必解决问题。但是,不靠政府根本解决不了问题。

  建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾不久前指出,经济适用住房的建设和廉租住房政策落实还不到位,管理还不够规范,保障体系还不够健全,住房保障的资源配置相对来说效率还比较低,覆盖的范围还不完全,支持中低收入家庭,解决住房问题的财政税收、土地和金融的配套政策都还需要进一步的完善等等。于此,我们十分理解内地城市的苦衷:起步太晚,政策配套欠缺,全民意识不足。但是,解决问题的思路方向绝对不能发生错误,错了,要回头代价更大。 

  什么时候,内地城市的低收入者也像香港的,可以像观看电视节目一样淡看楼市风云呢?现在还不知道! 

  2007年8月7日
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