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当前中国楼市三大困惑解析

http://www.CRNTT.com   2008-12-01 00:06:58

第二，“实施一些政策微调”，实质就是要放弃楼市调控政策，比方说放弃关于第二套房贷的政策，关于恢复“转按揭”业务，关于改变土地供应政策等等，实际上就是要求政府不再对房市上的投机需求加以抑制，让前几年猛刮的炒房投机风东山再起，卷土重来。如果真如此，房市上的泡沫会进一步吹大，中低收入家庭的住房问题就永无解决之日。众所周知，目前的楼市调控政策都是从实践中逐步总结出来的。这些政策有的刚开始实施，有的还未完全实施，有的刚开始显出效果。如果在这样的时候就放弃这些政策，岂不要前功尽弃。 　　第三，国际经验证明，房地产的所谓“救市”只会埋下更大的隐患。我们知道，美国次贷危机的直接原因是房价快速深幅下跌，而导致房价大跌的原因又是在房市成交量陷入低迷时（这说明房市开始步入自然调整状态），美联储采取了宽松的货币政策进行干预，以维持房市繁荣。于是，许多金融机构纷纷降低房贷门槛，给收入低、信用差的人发放按揭贷款。这一政策不仅中断了美国房市的自然调整，也进一步推高了房价。但正是如此，美国多年来形成的楼市周期被人为破坏了，拖延了。但矛盾也积累得更大了。直到后来因通胀而加息时，许多人因还不起贷款而终于爆发了次贷危机。目前，中国也可能面临同样的问题，在市场需要自然调整时，究竟是允许市场自然去挤压泡沫，还是人为去托市以进一步吹大泡沫，积累矛盾，以致最终引发美国式次贷危机？现在，我们还有选择机会。我们坚决认为，目前我国房市成交低迷，正是市场步入自然调整的信号，这种调整带来的负面影响永远是最小的。相反，如果夸大调整的危害，主张政府“救市”，那是为了眼前利益而牺牲长远发展空间的危险行动，也是为了部分利益集团利益而危害大多数人民生计的错误主张。正是由于出现了强大的“救市”呼声，因此，现在开发商们发生资金困难时都不肯降价销售，而都在等待政府出来“托市”。 　　实际上，市场低迷困局不难打开。解铃还需系铃人。由于目前市场低迷根源在于前几年房价持续猛涨，远超市场实际购买力，远超消费者经济和心理承受能力。只要开发商肯适度降价，消费者自然就会入市，投资者也会觉得风险下降而入市，市场不久就会恢复人气，达到供求均衡，从而顺利结束自然的周期调整。 　　会不会出现股市上那种“买涨不买跌”的局面？我们坚决相信：不会。股票是一种投资工具，股市在目前我国基本上是一个投机市场，因而将遵循“买涨不买跌”的法则，但是房子主要是一种商品，房市作为一个商品市场，将永远遵循商品市场的内在法则：“只有卖不掉的价格，没有卖不掉的商品“。 　　在现在的市场形势下，如果开发商能够认清形势，适度降价，真是一件利己、利民、利国的大好事。利己，就是可以真正解决自己当前面临的资金困局。当前开发商的资金结构一般说是：银行开发贷款占到15-20%，自有资金占35%，预售款占40-50%。交易量下降就意味着40-50%资金受到威胁。(杨丽萍：《不确定房地产：危机求生》，《21世纪经济报道》第41版)显然，资金偏紧的主要原因是交易量下降，如果开发商现在能因循市场规律和形势适度调整房价，不是利己的大好事吗？利民，就是房价的适度调整，将有利于一大批想改善住房条件的居民解决住房问题。这些人不是不想买房，而实在是过去几年里房价涨得太快了，涨得太多了。如果房价能有适度调整，他们就一定会买。 　　利国，是指房价的适度调整，不但将有利于整个国民经济健康发展，也十分有利于降低目前我国居高不下的通货膨胀率。(专访任玉岭：《这一轮通胀根子在高房价》，《东方早报》2008年7月10日B8-B9版)老实说，这些年来通货膨胀越来越高，房价不断快速上涨是重要根源之一。房价的持续猛涨，使房地产投资规模越来越大，对钢材、水泥、能源等等需求就越来越大，从而推动了这新一轮的大通胀。如果房地产投资适度降温，将会大大有利于整个经济健康发展。 　　(本文作者：复旦大学经济学院教授、博导、房地产研究中心主任；上海大学社会科学学院经济学系博士、讲师)

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