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城镇化背景下的房价上涨逻辑

http://www.CRNTT.com   2011-04-09 09:01:11

文章认为，经营城市和招拍挂制度带来的高额土地财政收入，应该是取之于民用之于民，除了征地合理补偿和搞好城市基础设施外，最重要的方面就是还要考虑到城镇中低收入居民住房问题。 　　而在经营城市的“良性循环”中，有一点被各级地方政府忽视了，这就是针对城镇中低收入居民住房问题的解决。也就是说，经营城市和招拍挂制度带来的高额的土地财政收入，应该是取之于民用之于民，并且具体如何使用应该增加透明度和必要的监督，防止乱花钱和腐败的产生。好钢需要用在刀刃上，用之于民除了征地合理补偿和搞好城市基础设施外，最重要的方面就是还要考虑到城镇中低收入居民住房问题，不能完全将其置于商品房市场的调节之中。市场也有失灵的领域，在这些领域政府就要积极地起到调节者的作用。而许多地方政府恰恰在这方面没有很好地尽到自己应尽的职责，从而使经营城市和土地招拍挂制度这些本来不错的思路、措施产生了本来可以避免的副作用。 　　从中国住房制度改革的历史进程来看，适应集中型计划经济向社会主义市场经济体制的转变，我们在改革福利分房制度，实行住房商品化的过程中，在1990年代中期也曾经实行过“国家安居工程”，以解决城镇中低收入者的住房问题，并取得了一定的成效。但是，由于当时普遍采用的建设经济适用房并以成本价出售的方式，其标准在各地往往过于宽松，具体实施又难把握，难以限制高收入者购买、杜绝购买多处经济适用房，造成了一些不好的社会影响，引起了很大的争论。因此，不少城市的积极性下降，不愿意划拨土地，税费、配套费用减免又由于涉及多家部门更加难以到位，致使安居工程住房成本难以控制，价格下不来，处境尴尬。(陈学斌等：《90年代中期住房制度改革回顾》，《百年潮》2010年第7期)这样，国务院1994年在《关于加快城镇住房制度改革的决定》中明确提出的“建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”的双轨供应体系设想，后来事实上是变成了只有商品房这一轨的供应体系了，整个住房市场产生了结构性的供求失衡，房价持续上涨也就在情理之中了。 　　文章称，对于房价持续上涨这一现象，现在还有一种观点认为：政府控制土地供给，造成土地供应短缺，必然导致地价上涨，从而使房价上涨；只要政府放开土地供应，土地供给多了，自然地价下跌，房价也会下降。显然这是一种比较单向的思维方式，只是考虑了影响地价和房价的一个方面因素，并且也没有考虑到土地在中国属于比较稀缺资源这一特点，因此难免背离现实，实际上不具有可行性。正如前文所言，房价根本上是由供求关系决定的，如果离开了需求这一方，光考虑供给方面，并且同样的土地供给量，由于可以建造不同类型的房子，从而形成不同的住房供给结构，只考虑增加土地供应量，显然难以吻合需求，从而根本解决房价过快上涨的问题。另外，由于城镇土地是稀缺资源，无限量放开供应以后，不仅本来价值应该很高的土地被人为压低了价格，如果开发商不能及时开发，过若干年原有土地的增值收益就留归了他们，这是很不合理的；并且，在城镇土地总量有限的情况下，放开供应能够维持多少年？这从根本上来说不符合可持续发展的理念，难以行得通，也不应行得通。

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