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中国城镇化进程如何“破茧”

http://www.CRNTT.com   2013-07-28 09:22:52

城镇化的着力点在住房、教育等公共服务领域 　　文章认为，中国城镇化的着力点在不断完善民工属地化公共服务，促进城镇基本公共服务均等化。在所有民工属地化公共服务中，以居住和随迁子女教育服务最为关键。生活在北京、上海的人都知道，有本地户口的好处集中体现在“能购买或租赁比商品房低廉得多的保障房”和“子女上学更好、升学更易”两方面。至于社会地位更高、心理上更有归属感等优越性，则多是二者派生出来的;就业和社保，主要取决于市场和劳动法的执行程度。可见，解决中国所谓的城市化瓶颈——人的城镇化问题，着力点应在民工住房及子女教育属地化服务。 　　在居住方面，眼下严峻的事实是，高房价使民工越来越难通过市场手段来解决城市住房问题，高房价也越来越成为农民变市民的最大障碍，政府有必要为民工提供起码的住房保障。政府向民工提供住房保障的模式通常有二： 　　第一，提供相对低廉的产权房。政府应将住房需求分为基本需求和享受需求两个层次，实行不同政策：对前者实行计划经济为主、市场经济为辅的政策;对后者实行市场经济为主、计划经济为辅的政策。 　　应成立专门负责保障房建设及管理的机构，把从农民手中低价购得的土地直接交给该机构，由其用招投标的方式把地交给建筑商建房，房屋建成后由该机构以少许赢利的价格销售。规定所有房屋都必须是小户型或微小户型，民工及其他中低收入者只要符合规定条件均可购买。越是人口众多、资源紧张的发达城市，保障房单套面积越小，售价越高，购房门槛越高，以免该类城市人口过多聚集。保障房购买者一旦购买商品房，就须将所购保障房退卖给政府。用最大的决心做好相关组织及法治建设工作，确保有限的公共房屋资源不被浪费。对于享受层次的住房需求，政府只通过税收、土地供应等手段，对市场进行适当调节。 　　该模式的优点是：其一，能为民工及其他中低收入者提供较广泛的基本住房保障，使其不会因为房价暴涨而焦虑，如执行到位，可大幅减轻政府调控房价的压力。其二，房屋出售后，可及时回笼建设资金，便于滚动开发。其三，只售不租，管理相对简易。其四，私人拥有产权或有限产权，可使民工安居乐业，促进其彻底市民化，既为城市提供较稳定的人力资源，也有利于剪断农民与农地的直接联系，促进农业规模化、现代化。 　　该模式的缺点是：其一，必须全国上下一盘棋，有统一的规划与行动，否则会导致“洼地效应”，使率先落实、较好落实该政策的地方不堪重负。其二，不同城市的保障房售价及购买者的条件难以科学设定。其三，不是所有民工都愿意或都有能力在本地购买保障房，政府也很难做到不设任何门槛，让所有民工都可在本地购买保障房，因而即使该模式执行到位，仍需公租房体系作补充。其四，既有保障房建设、出售、管理制度存在一些弊端甚至腐败，全国各地均无健全、完备的保障房建设、销售及管理制度规范，如何保障有限的保障房资源不被浪费，是一个十分严峻的问题。 　　第二，提供相对廉价的公租房。成立专门负责公租房建设及管理的机构，把从农民手中低价购得的土地直接交给该机构，由其用招投标的方式把地交给建筑商建房，房屋建成后由该机构以少许赢利的价格面向民工及其他中低收入者出租。根据需求，认真选定公租房建设地点，科学设计户型。用最大的决心做好相关组织及法治建设工作，确保有限的公租房资源不被浪费。 　　该做法的优点是：其一，只租不售，租赁者无买房压力，适宜对象较广。其二，租房、退房可视需要灵活办理，能为民工提供较便捷的居住服务。其三，政策执行到位，可缓解政府调控房价的压力，促进民工市民化，但缓解、促进的程度略逊于第一种模式。 　　该做法的缺点是：其一，房屋承租、转租、退租、维护等环节管理任务琐碎、繁重，需要十分健全、到位的管理制度相配套;否则，公租房必然会成为乱象纷呈的鸡肋，政府会逐渐失去建设兴趣。其二，建设资金筹措难、回笼慢，政府财政压力大。其三，对建设地点、社会背景依赖较大。除非该公租房位置比城中村、城边村更好，租金比违法建筑更低廉。 　　政府给民工提供产权房和公租房，虽然最能给民工以安全感，最能促进民工市民化，值得持续推动，但是无论提供产权房还是公租房，都需要政府投入巨大的资金，并建立十分健全、到位的管理制度，否则就免不了保障房建设、分配上的缺位、造假、寻租与不公现象。 　　在政府尚不具备广泛建设保障房的财力、尚未做好保障房制度建设的背景下，政府还应采取现实一些的办法，借助市场和社会力量，多渠道为民工解决居住问题。比如，政府以土地优惠、税收减免或土地参股等方式，鼓励开发商建设出租公寓，由企业包租或民工自由租住;鼓励工业、科技园区为企业配套建设民工公寓;鼓励村集体依托周边劳动力密集型工厂，通过适当增加宅基地容积率，减少宅基地面积，将剩余的宅基地由村集体承建民工公寓;鼓励企业自建员工宿舍，或租用附近房子，将其整修为员工公寓。再比如，创新城中村改造方式，将本地村民生存发展与民工居住问题统筹兼顾，把村民安置房一分为二：一部分为“自住类”安置房;另一部分为“出租类”安置房，由村民自由出租，为了避免该类出租房成为民工普遍租不起的另类商品房，应规定其户型必须是微型小套间或单间。还比如，对于较长时间内不会拆迁的村庄，在科学规划、严格执行的基础上，政府与村民、村集体约定房屋容积率、层高、面积、质量标准、存续时间、未来拆迁赔付等，允许村民、村集体建设容积率较高、套内面积较小的出租公寓。

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