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叶檀：地方豪赌城镇化要先看赌本

http://www.CRNTT.com   2013-08-15 09:04:26

不是所有轨道交通周边土地都有溢价，除了商业较为发达、已经成为当地工商业中心的节点城市外，其他的县城土地溢价并不明显。以高铁发达国家日本为例，日本高铁筑就的房地产铁底是在东京核心区域，轨道交通没有让日本的东北部等地区房价大涨，房地产泡沫崩溃后恢复也较慢。从国际经验看，高铁建成后，大城市周边的房地产价格会上升，但除了节点城市外，其他地方的房价没有因此上升。 　　最可怕的是两种情况。 　　第一种情况是，随着城镇化金融杠杆率的上升，地方政府负债经营，完成了房地产泡沫从形成到崩溃的完整周期。国内已有房地产泡沫崩溃的城市，去年10月份，温州住宅用地的成交楼面地价同比跌幅近40%。鄂尔多斯的土地乏人问津，也就无法形成正常的市场价格。第二种情况是，房地产泡沫尚未形成，债务泡沫已经崩溃。典型的就是上世纪90年代初的海南房地产泡沫，烂尾楼直到这一次房地产热潮来临才彻底消化。考虑到审计署对36个城市的债务审计结果，债务先于房地产崩盘的可能性不容小觑。 　　官员们之所以敢大量负债经营，主要原因是官员之间的竞争，与对未来市场潜力的盲目自信。你负债经营城市提升GDP升了官，我也不能落后，新加坡国立大学和清华大学的研究团队，分析了283个城市的市委书记和市长的业绩与升迁资料，得出的结论是，如果一个市长、市委书记在任期内的GDP增长率比前任领导每增长一个标准差，市委书记升迁的可能性会提高4.76%，市长升迁的可能性提高10%。也就是说，建设越多，房价越高，地方官员升迁可能性越高。不考核GDP成本，不考核房地产上的单位GDP产出，不讲究质量而讲究快速发展，使各地方政府成为不顾负债拼命押注的赌徒。 　　对未来城镇化的自信则是盲目的结果，不考虑当地城市的吸附能力，不考虑本地居民的消费实际，不考虑需要40年才能消化的商业库存，相信只要有轨道只要农民进城，财富就会滚滚而来。没有经历经济周期考验的地方政府，如同一个个乐观的CEO。从没有想过经济周期下行该怎么办，就算面对下行，也对刺激政策充满了信心。

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