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求解住房僵局，中央想好对策了吗？

http://www.CRNTT.com   2010-01-27 14:23:26

邹晓云指出，政府应该承担遏制房价过快上涨的责任。让百姓“住有所居”是政府的基本责任，不能以是否赢利为衡量标准。政府从土地上获取收益很正常，世界各国在这方面都有不同的渠道和方法，只要把好一条原则，就是“取之有道，用之于民”。 　　有学者指出，政府该承担的责任没有承担，也就等于把需要买房子的人全部推向市场。随之而来的便是住房属性的转变。住房应有消费属性完全转换成了投资属性。与此相伴的则是暴利驱动下的投机性。 　　此外，在房地产领域，不公平交易大行其道。如政府为高价拍卖土地，以公共利益为由，低价征用农民集体土地；政府与开发商之间，政府处于土地出让的卖方垄断地位，土地作价则根据官商关系不同而因人而异，形成形形色色的土地定价；在炒楼者和消费者之间，投机者轻易可以通过囤积房屋加价出售。 　　针对目前为人诟病的地方“土地财政”问题，邹晓云表示，分税制是导致这一问题的主要原因之一，但并不是唯一的原因。在相关制度不健全的情况下，即使不施行这样的制度，地方政府还是会有卖地的冲动。 　　“我们有了打击囤地的措施，但是还缺少对囤房行为的打击措施。”邹晓云指出，我国目前的住房建设制度和销售制度都应当进一步完善。针对地方政府的征地行为，他认为应少征地，只征真正用于公共目的的地。同时可以考虑按季或者双月集中推出土地，这有助于公开透明，同时也因量比较大、可供选择余地多，减少开发商的拿地预期。 　　曹建海认为，要解决高房价，政府应大力发展保障性住房、非盈利性或微利性住房。 　　相对而言，非盈利性或微利性住房开发按照相当于或略高于房屋建设开发成本核定房地产销售价格，可以大大降低居民购房的支出成本，为居民在获得住房的同时，合理安排吃、穿、用、行、教育、医疗等消费支出，实现生活水平的均衡提高；同时，非盈利性或微利性住房开发由于具有明确的使用指向性，不仅节约了营销费用、利润等不必要的支出，更避免了商品房销售的过剩问题。由于非盈利性住房开发同样带动钢铁、水泥、工程机械、建筑业等产业，因此大力发展非盈利性房地产产业对于当前我国具有重要的现实意义。 　　他同时指出，应改变现行不合理的财税体制，切实改变卖地生财的局面。为此应推出强制措施，实行问责制，强化地方政府对保障性住房建设等民生投入的责任意识。 　　针对地方政府消减“土地财政”后的空缺，曹建海建议，可考虑推出物业税，最初阶段把矛头直指囤房、炒房者，然后再慢慢扩大征收的范围。“物业税是地方财政稳定的来源”。另外，还应完善转移支付的制度，加大中央财政对事关民生的公共领域的投入。 　　在受访专家看来，当前调控房地产涉及到多个方面，压力和阻力都很大，因此各级决策者应当坚定决心，不要因任何情况而动摇。长痛不如短痛，泡沫要破是迟早之事，迟破风险更高损失更大，及早统筹采取措施为上。（《瞭望》新闻周刊记者王仁贵　尚前名） 土地财政可持续多久 　　土地都在政府手上，既然要卖出去，为什么不卖个高价呢？ 　　“地王”频现的2009年中国土地市场，一扫2008年的“流拍”阴霾，土地出让金总金额达15000亿元，同比增加140%。中国指数研究院年终盘点报告披露的这一数字再度引发了对地方政府是否过度依赖土地财政的担忧与质疑。 　　自1994年分税制改革后，各地的土地出让金收入基本划归地方政府，实践过程中逐渐演变成为了地方的“第二财政”，“土地出让金占地方财政收入的比例，平均至少在50%以上，西部一些城市这一比例甚至达到80%以上”，中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云很肯定地告诉本刊记者。 　　在业内人士眼中，地方政府如鱼得水地依赖于土地财政，带来了城市规模的无序扩张和土地的浪费，很多城市陷入了“占地—卖地—占地”的怪圈，而土地价格的飙升也推动了房价的居高不下。为了抑制地方政府的卖地冲动，有消息说中央拟上收一部分土地出让金，但国土资源部相关人士对记者表示，早就有过这样的建议，并没有听说进入实施阶段。 　　上一次对土地出让金中央和地方之间再分配问题的热议是在2007年前后，最终财政部、国土部等下发的《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，对这一问题并未涉及，规定土地出让收支纳入地方基金预算，实行“收支两条线”管理。当时专家学者们预判这一规定将起到冷却地方卖地热情的作用，从目前的状况来看，并没有实现。 　　而关于物业税开征之后将取代土地出让金的说法，邹晓云表示，征收物业税并不意味着土地出让金缴纳要被取消，土地出让有偿使用是写入土地管理法的，而目前并没有要修订的意思。 土地财政弊端凸显 　　对于土地财政的说法，到北京开会的中部某市土地局长却表示，不能笼统地说现在地方财政是土地财政。“应该用数据说话，”这位局长以他所在的城市为例说，土地出让金收入只占财政收入的百分之十几，“如果以土地出让的纯收益来讲，这个比例就更低了”。 　　“关键是现在一些地方上报到部里(国土资源部)的数据也并不准确”，国土资源部相关研究人员表示。“从目前各地卖地的数量以及经济发展的情况来分析，相当部分城市的土地出让金占地方财政收入比例，至少在50%以上”。 　　很多地方都有每年完成多少的卖地收入的任务。这位研究人员表示，让他惊讶的是，甚至一些一线城市也都有卖地指标。 　　对于地方政府倚重卖地收入的状况，国土资源部副部长鹿心社曾明确表示，“土地是重要的资源，也是非常重要的资产。通过土地的有偿出让，确实为城市的发展建设积累了部分资金。”但他同时表示，国土部门已经注意到一些地方政府过分依赖土地收入的现象。 　　事实上，一些地方政府过分依赖土地收入的负面影响越来越明显。一方面，很多城市政府将尽量多卖地作为第一选择，带来了城市规模的无序扩张和土地的浪费。另一方面，为了获得高收入，政府希望将地价确定在一个高位上。这最后影响到了土地市场的正常运行，影响到房地产市场，助长了房价的飙升。 　　在获得土地出让金的同时，房地产市场的繁荣还带来了税收的增长。一些城市政府的财政收入中一半以上与房地产相关，成为影响中央调控房地产市场成效并不显着的重要原因之一。 　　而“获益于土地”的地方政府，也因此有了足够的“土地冲动”。虽经几番严查行动，依然存在建设用地总量增长太快、工业用地过度扩张、违法违规用地、滥占耕地等屡禁不止的问题。

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