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化解高楼价 香港需有通盘规划

http://www.CRNTT.com   2010-08-19 11:52:02

香港缺乏长远稳定的土地供应 　　政府估计本港每年对新落成住宅的需求是1.91万个，这是以过去10年平均成交量为依据，并强调政府有信心未来三五年每年供应约1.4万至1.8万个私人住宅单位。但诚如多位专家指出，如果仅把过去10年一手私人住宅的平均成交量，视为市民的置业需求，乃有误导成分。因为20年来，市民对住宅的需求，可从两个客观数字显示出来：（1）1978年房委会出售居屋，到8年前取消兴建居屋，共卖出约30万个居屋单位，即平均每年约1.2万个；（2）发展商落成的私人住宅，1990至2004年间，每年由2万至3万个不等，惟自2005年以来，则持续不足2万个，有两年更不足一万个。然则上述两方面数字加起来，依然说明过去20年，本港市民每年约消化3万至4万个单位。另一方面，过去20年间，香港每年平均约有4万对新人结婚，以小型核心家庭日益流行的趋势看，这些新生的小家庭无论租屋或是买楼，对住宅市场都有庞大的需求。 　　但偏偏就在最近几年，香港发展商落成的私人住宅数目剧减，08年才8000个，09年只有7,157个，试想如此巨大的供求缺口，当局又缺乏长远的开山填海，稳定增加土地供应规划，又怎么不令楼价飞升？加上内地富人日益增加，纷纷南来置业，而且喜购豪华居所，带动私楼价格飞速上涨。而香港百姓对环境保护，反对兴建屏风楼，反对超高楼宇影响山海景观和空气流通，要求增加绿化面积，降低居住密度等要求，也对增加土地供应提出了新的更高的要求。香港当局对此现象，委实不能等闲视之。 　　　　　　　　　　　　 审慎研究重建居屋利弊 　　至于重建居屋，政府到2002年才好不容易退出私人物业市场，当然不乐意再实施，但另一方面民情汹涌，目前看来本港民意的大多数均表赞同；二来居屋俨然成为夹心阶层置业安居的希望所寄，对维系社会稳定起着巨大作用。因此重建之议恐怕已经势在必行，何况从1978年开始，到2002年停建之前，房委会共售出约30万个居屋单位，迄今只有约6万个已补地价，可以自由买卖，显示居屋业主大多数只为安居，并非为变卖图利，对私人物业市场不构成威胁。 　　然则笔者要强调的是，居屋30年的历史实践已证明，纵然有居屋，本港楼市仍是大升大跌。1997年政府资助的房屋出售增至28,000个单位，但正是这一年，本港楼价创下令人咋舌的新高。可见重建居屋无助压抑楼价飙升，置业津贴等方式更为楼市火上加油。当然，香港社会对于政府有责任帮助贫困家庭入住公屋有共识，但还没有共识的是对无自住物业的人士都由纳税人津贴。因为这对于其他自力更生、几乎以一生积蓄才购得自己物业的人士并不公平。 　　因此，笔者支持大家先行分析了解本港土地和楼市问题的真正所在，才能循增加供应、压抑投机活动、加强市场透明度和控制过度按揭信贷等多方面对症下药，对于有消息称政府正研究一篮子方案以回应社会诉求，包括考虑由房屋委员会、房屋协会以至私人发展商以公私营合作方式兴建数千个居屋单位，考虑向没有能力置业而需要租住楼宇的市民推出租务宽减，减轻他们的负担，以及有人建议政府应兴建质素较好、租金较高的“中产公屋”，照顾不符资格申请公屋但又未能负担私楼的中产人士的住屋需求；建议政府参考房协于天水围兴建“综合长者社区”的模式，利用内地的土地资源，以长远解决人口老化的问题等，都有其可行性，值得细加研究。笔者也支持本港积极考虑提高外来投资移民的门槛至一千二百万港元以上，以及学习如北京等内地城市的做法，对非本地居民买第二套房屋在信贷、税务等方面进行一定的限制，以免出现外来富户大量持有房屋，而本港市民置业艰难的情况。

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