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郑联盛：中国国内房地产市场正加速金融化

http://www.CRNTT.com   2016-08-09 00:23:05

他从供给和需求两个方面解释了为什么国内房地产上涨这么厉害。他指出，供给就是人均广义的库存量；需求就是常住人口和户籍人口的比例。他以深圳为例分析，深圳外来人口多，常住人口和户籍人口比例就会高，而就业人口实际上跟年龄有相关性，“因为如果是就业比较多，它的比例比较高，相当于年轻人比较高，年轻人结婚生子的压力比较大，买房的需求也比较高”，他解释，对于中国来讲，需求的第三个因素是房价收入比，他发现在中国“收入／房价比”越高的城市，房价涨得越高，所以他认为，中国房地产市场它的金融化在日益提高，“金融是什么？就是越涨越买”，他说。 　　同时，郑联盛表示，现在房地产市场出现了厦门、南京、苏州、合肥“四小龙”，使得部分二线城市的房地产价格越来越火爆，越来越金融化。“这种未来能不能持续，这是很大的变量”，他说。 　　第三，金融部门风险的暴露日益显性化。他表示，去年e租宝等没有受到监管的所谓的“创新性金融服务”带来的风险日益爆发，信托和理财产品也出现了承兑的压力。他分析，中国债券市场被认为是规范性较好、监管较有力，风险较低，但是现在的债券市场，特别是中低等级的债券市场出现重大违约现象。他指出，国内企业债、政策性金融债的占比在下降，而政府债它的占比在提升。“从私人部门的债务的风险在向公共部门的债务风险转移，这个转移过程当中，实际上是政府来承担的私人部门的风险，而这个风险最后如果hold住，这会使得我们地方政府和中央政府的压力非常大”，他预测，这个压力还会传导到银行部门。因此他认为，债券买卖方的高度关联性，使得其内在风险呈现一体化。 　　第四，人民币的加速贬值。郑联盛指出，从今年开始，人民币一直处于贬值过程中，但英国脱欧使得人民币贬值的压力大大缓解，“因为大家都关注欧元、都关注英镑，所以我们看到英国脱欧之后，我们人民币呈现了略微加速贬值的情况”。他表示，人民币定价角度具有很积极的意义，代表着可以通过市场方式来缓解人民币可能高估的压力，但是它会带来一定的风险，比如资本流出或人民币资产重估的问题。

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