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当前中国楼市三大困惑解析

http://www.CRNTT.com   2008-12-01 00:06:58

第二，我国楼市在短期内可能会因挤压泡沫而向下作适度调整，但支撑楼市(包括楼价)长期向上的两大基石并不会动摇。这两大基石，一是我国城市化率会在目前的45%左右在20到30年内上升到70%左右，城市人口增加会对城市住房带来巨量需求；二是我国经济在不断发展，人民收入在逐步提高，而住房需求的收入弹性很大，这给城镇住房带来了很大的改善性需求。 　第三，人民币目前对外在升值，对内在贬值(因通胀)。凡货币对外升值的国家，其资产(尤其是不动产)不可能贬值，因为外资会千方百计进入购买这种资产；而对内贬值又会使房产成为最好的规避通胀风险的保值增值工具，并且在通胀过程中，房产即使不跌价也会使泡沫自然化解。 　　事实上，近期来我国城镇房价整体从未出现过明显回落，按国家统计局公布的数据，与去年同期相比，今年二季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨9.2%。(《新华每日电讯》2008年7月22日第一版)可见，担心下阶段尤其是奥运一过房市就可能崩盘完全是杞人忧天。 　　二、金融系统安全会否受到威胁 　　对房市向下调整产生恐惧的一大原因是害怕这种调整会威胁到我国金融系统的安全。由于房地产业是一个资金密集型行业，任何一幢房产都是资金堆砌起来的，数据也显示(《21世纪经济报道》2008年2月21日张立伟时评：《地产与金融进入相互夹持期》)，2007年，我国个贷增量为8699亿元，其中个人住房按揭增量是7146.88亿元，是前年增量的5倍，占2007年全年新增贷款3.63万亿元的五分之一左右。此外，开发商的开发贷款，土地储备贷款，建筑商的流动资金贷款等等，也都是银行的钱，如果房市下行，尤其是房价若大跌，房贷违约风险将立即上升。可以说，地产与金融进入了一个相互挟持期。还有不少人担心，如果房价暴跌，我国也可能发生美国次贷危机一类的经济危机。为此，有人提出，为了控制金融风险，在CPI周期上行，经济周期下行背景下，中国楼市需要一场挽救市场预期的行动。 　　应当认为，在我国房地产经济周期面临向下调整的敏感时期担心金融安全问题的考虑不是毫无道理的。众所周知，我国房贷规模近几年迅速发展，并对银行业盈利和资产安全有了较大影响。据上海银监局2008年2月发布的《2007年度上海市房地产信贷运行报告》称，2007年上海中资银行增量贷款中有27.5%投向了房地产业，到去年12月末，中资银行房地产贷款占各项贷款比重为32.2%，如果加上大量的房产作抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右信贷资产安全。然而，如果就此认为，我国房地产业的任何调整，包括房价向下适度(比方说15%—20%)的调整，就会危及金融系统的安全，甚至要“银行先死，房地商后死”，就是言过其实。至于认为现在政府如不救楼市，中国也可能发生美国式的次贷危机，则更是危言耸听。 　　首先，尽管我国近10年来房地产信贷业务发展迅速，房贷增长很快，但毕竟时间还不算长，全国房地产经营性贷款余额至今只有5.1万亿元，仅占整个银行体系贷款总额的17%，即使房贷发生坏账风险，影响也有限，不足以使银行到死掉的地步。 　　第二，我国房地产信贷市场与美国次级按揭市场不同，我国的住房抵押贷款人一般都是直接向银行申请贷款，没有复杂的衍生品。在发放个人住房抵押贷款时，首付一般都在20%以上，政策上不允许发放零首付贷款。上世纪末有些银行在信贷竞争中曾发放过零首付，但经过七、八年的本利偿付，贷款余额占比一般都已低于60%－70%。因此，即使最坏打算以后房价下调30%，贷款人也不可能放弃归还而把房产撒手给银行。不仅如此，我国按揭贷款和美国按揭贷款情况还有这样一个区别：美国金融机给购房者贷款有多档利率，信用级别高的利率低，信用级别低的利率高，因为他们的风险大。在房价不断上升时，高风险房贷也不会变成坏账，因此一些金融机构发放了大量这类次级贷款。一旦房市疲软，房价下调时，以这类次级贷款为基础的金融衍生产品就都成为没有人要的垃圾货，使拥有大量这类衍生产品的金融机构严重亏损甚至倒闭，并进而引发成次贷危机。而在我国，所有按揭房贷实行的都是一种优质贷款利率，因此即使有少量贷款人还不出贷款，也不会严重影响金融机构的抗风险能力，因而房价即使有适度向下调整，也不可能引发美国那样的次贷危机。

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