房地产症结 在政府卖地生存利益模式

http://www.CRNTT.com   2009-11-24 10:44:06

在利益博弈复杂的情况下，仅依靠政策的取舍不能左右房地产市场的走势 　　中评社北京11月24日讯／《经济参考报》今天刊登中国社科院公共管理与政府政策所马光远博士的评论文章“房价走势说不得”，文章表示，“在利益博弈复杂的情况下，单纯依靠政策的取舍并不能左右房地产市场的走势。房地产市场的症结不在于有无优惠政策，而在于政府能否摆脱卖地生存的利益模式。不彻底摆脱各地土地财政的生存模式和利益纠葛，不管优惠政策是否继续，房价都难以合理回归。”其内容如下： 　　继中国社会科学院财政与贸易经济研究所发布了《中国住房发展报告2009-2010》后，人民大学经济研究所亦对未来一年的房价进行了预测。很显然，诸如此类的预测房价“绿皮书”，可谓给年末略显清冷的房地产市场注入了一剂带有十足“学术”风韵的鸡血。 　　就2009年房价的怪异走势而论，在中国预测房价其实是一件非常尴尬之事。在今年3月份之前，即使最坚决的鼓吹房价者，也没有想到在全球经济风雨飘摇的今年会成为中国房地产市场最火爆的一年，二手房交易量是过去三年大牛市的总和。尽管70个大中城市房价统计“谦虚”地表明，过去10个月房价上涨不到4%，但各地房价大幅飙升屡创历史新高已经成为不争的事实。这的确给年初唱空房价者(包括本人)以莫大的嘲讽。没有人想到今年的楼市火爆至此，是因为没有人想到“两会”上政府确定的一年5万亿的信贷投放足足翻了一番，更没有人想到大量的信贷资金在银行配合、开发商掩护、地方政府绥靖的政策下肆无忌惮流入了楼市，再次创造了楼市的奇迹。 　　不仅房价难以预测，就是房地产的未来政策，也成了“不敢说，不敢说，一说就有错”。在地方政府、开发商、学者等具有议价能力和话语权的利益诉求非常复杂的情况下，去年年底中央出台的房地产优惠政策，究竟向左走，还是向右走，不同的利益主体对此的期待显然不同。开发商和地方政府期待政策延续，以便维持市场的繁荣态势；民众期待政府通过回收优惠政策打压房价，以便市场的理性回归。如果仅仅从常识而言，笔者当然支持政府通过政策的调控，提前挤压资产泡沫，释放银行系统的金融风险，同时促使房地产市场理性回归。 　　然而，中国房地产市场调控政策真实运行轨迹告诉我们，一系列调控政策从来都没有让房价回归：始于2005年的调控政策，呈现出越调控越疯涨的尴尬态势。而且，如果从房地产优惠政策的出发点看，无论是降低二手房税费等交易成本，还是对改善型住房信贷政策，都是站在促进房地产消费的角度而言的，这样的政策，如果严格认定并加以执行，受益的应该是普通民众，今年二手房交易市场的火爆表现已经证明；对于这样的优惠政策，不但不该取消，而且应该进一步完善，形成常规化、制度化的政策体系。 　　王石说，中国楼市是政策市，这话如果放在当下的语境下解读，的确一语中的。但只说对了一半，在利益博弈复杂的情况下，大凡中央出台的挤压楼市泡沫的政策，基本宣告失灵，而刺激楼市的政策，则会引发各界“一致行动的逻辑”，制造空前繁荣的市场。所以，对于明年的楼市，如果从全球公认的房价收入比指标来看，从房地产本身的周期看，无疑都面临行业拐点。然而，只要地方政府和房地产千丝万缕的媾和关系在，预测房价将永远是一个让学术蒙羞的尴尬。 　　回到常识，笔者依然坚信，房地产市场目前处在一个十字路口，超常规的繁荣已经让房地产积累了巨大的泡沫和风险。但在利益博弈复杂的情况下，单纯依靠政策的取舍并不能左右房地产市场的走势。房地产市场的症结不在于有无优惠政策，而在于政府能否摆脱卖地生存的利益模式。不彻底摆脱各地土地财政的生存模式和利益纠葛，不管优惠政策是否继续，房价都难以合理回归。