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求解住房僵局,中央想好对策了吗?

http://www.CRNTT.com   2010-01-27 14:23:26  


 
通胀预期是怎样形成的

  谈论任何价格现象,都不能回避货币问题。房价也不例外。

  尽管不同的货币理论对货币增减如何影响经济意见不一,但都认为合意的货币数量同社会财富数量间存在对应关系。如果这种对应关系发生变化,就会出现通货膨胀或通货紧缩。

  假如货币流通速度为一个稳定的恒量,市场上货币存量是100元,市场上财富的价格就是100元。现在货币数量没有变,财富升值30%,此时,货币就需要相应增加30元,否则,单位财富的市场标价就会下降,出现通货紧缩;如果财富损失30%,市场就需要减少30元的货币,否则,单位财富的市场标价就要提高,导致通货膨胀。

  任何物品市场价格的提高,都是在“吸收”货币;相反,物品市场价格的降低,都是在“释放”货币。前者使货币倾向于不足,后者使货币倾向于过剩。

  在经济高涨的周期,商品供不应求,消费者间的竞争使得市场价格节节攀升,企业利润增加,此时,必须释放货币,避免通货紧缩,满足交易的需求;而经济衰退的周期,商品供给过剩,生产者不断杀价,使得市场价格全面暴跌,企业债务增加,此时,就要回笼货币,避免通货膨胀。简言之,“利润增加货币需求,亏损减少货币需求”。

  2008年下半年以来,为了应对金融海啸,国家在短时间内释放了巨量货币。M2增幅高达29.42%,不仅远高于2009年年初定下来的17%的增幅,而且也远高于GDP+CPI的增幅。央行最新数据显示,2009年人民币各项贷款增加9.59万亿元,同比多增4.69万亿元(而2007及2008年全年贷款新增分别只有3.6万亿元和4.9万亿元)。其中,高达6万亿的资金流向地方政府融资平台,这些资金的宏观效果(吸收还是释出货币)很大程度上都取决于房地产(形成的是利润还是负债)。加上“4万亿”的财政投资,这些货币如果形成的不是利润而是亏损,市场就可能在不久的将来,看到一场空前的通货膨胀。

难怪天价“地王”一个接着一个

  最新一轮的房地产热,源自市场对高通货膨胀的预期,而非地方政府所谓的“土地财政”。道理很简单,如果市场上有两部分人,一部分持有货币(包括债券),另一部分持有资产(包括债务),通货膨胀并不会平均地对两者造成影响。在财富流失过程中,持有货币(包括债权)一方的损失,将会远大于持有资产(债务)的一方。现在,很多人嘲笑房地产市场上的高地价已经是“面粉比面包贵”,但如果考虑到通货膨胀的可能,持有土地并不一定会比持有货币风险更大。

  更何况这些持有土地的钱又是“借来的”。万德数据显示,2009年前三季度,房地产企业在市场融资累计972.21亿元,还有约40家企业的661.35亿元融资计划等待证监会审批。1~11月,8999亿银行资金注入房地产,同比增长40.17%,较之房地产最火爆的2007年还超出30%。如此多的银行资金注入房地产,难怪天价“地王”一个接着一个,地方政府土地收入纷纷突破历史最高水平。

  值得注意的是,前100家房地产上市公司目前的存货周转天数、应收账款周转天数、营业周期,分别长达8.61年、12.02年、19.95年。对如此之长的营业周期,唯一的解释就是房地产企业预期未来地价会大幅上涨。否则,仅资金成本,就可能导致其严重亏损。种种迹象表明,不管学界判断如何,市场已经在为应对超级通货膨胀做准备了。市场知道,一旦出现通货膨胀,手上握有现金的企业和个人,几乎没有机会短期内把现金转变为实物。

高房价吸收了通胀压力

  2009年底,印度、越南相继出现通货膨胀。中国刺激经济的力度远在这些国家之上,却没有通胀的迹象。一个合理的解释,就是房价、地价的上涨,导致名义社会财富剧增,大规模地吸收了市场上的流动性。也就是说,房地产市场的高涨,防止(或至少是延缓)了超级通货膨胀的到来。可以想象,如果没有房地产这个巨大的蓄水库吸收了绝大部分货币的话,今天老百姓抢购的就不是房子了,而可能是食盐、粮食、肥皂……

  正如同发烧是对炎症的正常反应一样,现在的不动产价格大幅上升,乃是对前一阶段市场上货币大增的一种正常反应。也许我们可以通过政策将房价压下去,却如同把发烧降下去并不会解决炎症一样,压低房价反而会进一步恶化衰退周期里货币的过剩。

  这就意味着当前的房地产“过热”,不仅没有“绑架”宏观经济,相反,是房地产延缓了宏观经济的崩溃。中国经济的深层问题,是释放了过多的货币,而没有创造出相应的利润。房地产“发烧”,不动产价格上涨,只不过是经济“炎症”的外在表征,是市场“吸收”货币的自然机制。

  尽管靠房地产价格飙升“吸收”流动性是不可持续的,但打压房价,同样解决不了流动性过剩的问题。捅破“房地产泡沫”,不仅不能使过热的经济“消炎”,反而可能导致“病灶”(通货膨胀压力)转移扩散到更危险的部位(如股市、原料,甚至食品),产生一系列无法预料的严重后果。

  抑制房地产过热的治本之策,在于大规模回收流动性,使市场上的货币与实物财富重新恢复平衡。遗憾的是,迄今为止我们并没有在经济衰退的周期里,找到减少流动性的有效途径。经济高潮时的债务,一旦无法通过创造利润偿还,银行利润就会被用来充抵烂账,导致资本充足率下降,贷款规模也会相应萎缩。此时,为了恢复银行的功能,避免伤及正常运营的企业,不仅不能收紧银根,反而要注入更多的货币。美联储正是汲取了上世纪30年代抽紧银根导致大萧条的教训,在应对金融海啸时,向银行注入了空前规模的流动性。而这又为危害更大的通货膨胀埋下祸根。

1998年房改的启示

  减少货币不可行,恢复货币与财富平衡的唯一途径,就剩下增加财富一途。这就要求新注入的资金所创造的增量财富(利润),必须超过存量财富的减少(亏损)。显然,这在下降的经济周期里,几乎是不可能的。那么,中国是否存在这样的可能?让我们回顾一下1997年亚洲金融风暴时的中国经济,当时的国际、国内形势同今天非常类似。

  亚洲金融危机爆发于1997年。从1999年开始,中国经济增长开始迅速回升,经济增长率从1998年的7.8%、1999年的7.6%、2000年的8.4%、2001年的8.3%,上升到2002年的9.1%。1998~2002年间,每年基础货币的增加幅度(发行货币)均不低于20%,远高于GDP+CPI的增长率。按正常情况(也就是所谓的“菲利普斯效应”),本该出现通货膨胀。但是1998~2002年却出现了“无法解释”的通货紧缩。零售物价指数RPI在1998年下降了2.28%,1999年为-3%,2000年为-1.5%,2001年为-0.8%,到了2002年还继续下降了1.8%。消费价格指数CPI1998年为-2.6%,1999年为-2.4%,2000年为-1.3%,2001年为-2.5%,2002年下跌0.8%。出现了逆菲利普斯曲线运行的“反常”经济现象。 


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