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求解住房僵局,中央想好对策了吗?

http://www.CRNTT.com   2010-01-27 14:23:26  


 
土地出让金部分收归中央?

  从2007年1月1日起实施的土地出让收支全额纳入地方基金预算管理,对土地出让金的使用范围作出了明确的规定,主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。

  事实上,“地方政府的很大一部分土地出让金收入又投入到基础设施建设中,带来新的土地价格上升,形成新的可以卖更高价格的地。钱从土地上来再花到土地上,只不过雪球越滚越大”,邹晓云指出,“关键是这一股扩张的力量不是经济发展带来的内生的需求力量,而是地方政府划定一个需求目标,再根据此目标卖地,最后形成城市范围无序扩张,恶性循环。

  “香港的土地收益占政府的财政收入的比例也不小,但不同的是,香港不是根据政府需要多少钱设定卖地指标,而是有人需要买地,政府通过出让得到钱。”邹晓云表示,“这样买地的人是有实实在在的需求的,资金也是有充分保障的。而内地一些城市的情况是不知道你有钱没钱,先做好地,最后必须要卖出去。”

  “本来,按说每年的土地供应都有计划”,一位不愿透露姓名的开发商表示,“但是非常不明确,而且变数很多,客观来看,计划数据本身就依据不够。”

  “关键在于这并不是可持续,这并不能成为地方政府长久的稳定的收入来源”,受访的专家指出,“一旦地方土地收益大幅缩水,将导致地方财政难以为继。”

  这样的担心在2008年得到印证。由于全球金融危机的影响,地方政府土地出让金收入减少,一些工程项目资金缺少保障。例如廉租房的建设。“而且70年的土地出让收益,提早一次性花光,寅吃卯粮,不利于可持续发展。”上述专家指出,“所以,学者们建议,将土地出让金部分上收中央,以抑制地方的卖地冲动。”

  中国向城镇国有土地使用者征费的制度始于1987年。当时的土地使用费作为地方税的一个变种,主要用于地方城镇建设和维护,而中央并未从中获利。

  1988年11月实施的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》,开始将土地使用费改为土地使用税,按年收取,每平方米从0.2元到10元不等。中央和地方政府按5:5分成。土地使用税的征收大大改善了中央政府和地方政府的财政状况。但一些地方出现少交、瞒交部分土地使用税的现象。

  1989年5月,国务院出台了《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》,规定凡进行国有土地使用权有偿出让的地区,其出让收入必须上交财政,其中40%上交中央财政,60%留归地方财政。主要用于城市建设和土地开发,专款专用。

  两个月后,中央提取的比例降至32%。财政部公布《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》,规定土地使用权出让收入全部上交财政,其中先由取得收入的城市财政部门留下20%作为城市土地开发建设费用,其余部分40%上交中央财政,60%留归城市财政部门,实行收支两条线方式管理。

  但一些地方政府隐瞒土地出让收入的现象严重,中央提取部分难以落实。

  1992年,财政部又出台了《关于进一步加强国有土地使用权有偿出让收入管理工作的通知》,要求地方政府按规定向中央财政上交国有土地使用权出让收入。

  半年后,财政部出台《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》,第一次将出让土地使用权所得称为“土地出让金”,并将上交中央财政部分的比例,下调为5%。

  1994年实行分税制后,土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方所有,并在此后逐渐成为地方政府的“第二财政”。

  2006年12月,国务院办公厅发布《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》,明确了国有土地使用权出让收入的范围,要求加强国有土地使用权出让收入征收管理;将土地出让收支纳入地方预算,实行“收支两条线”管理。

能否打破政府对土地的垄断

  政府希望卖更多的地,获得更多的土地出让收入,但是如果供应量大的话,应该不会制造出高价“地王”;为什么在一些城市还会频频刷新土地拍卖纪录呢?邹晓云表示,这看似矛盾的背后,实际上是政府对土地的垄断在支撑。

  对于一些专家认为由于分税制的影响,地方财权事权不匹配,财政收入捉襟见肘,促使地方政府卖地谋求资金的说法,邹晓云并不完全赞同。在他看来,实际上分税制并不是地方政府卖地的根本原因。“即使税收收入多,地方政府还是会卖地。按照现在的机制,土地都储备在政府手中,必须通过卖的方式供应出去。既然要卖,为什么不卖个高价呢?土地收入使用起来又很方便,何乐而不为呢?”

  邹晓云建议,改革土地财政可以从两个方面入手:一是减少政府控制土地的数量,降低政府对土地出让的垄断,让土地使用权自由买卖;二是政府每年在交易或者使用过程中征收土地税。“政府手上没有了土地,不能通过卖地挣钱,就会尽量使用税收的方式去找钱”。

  邹晓云表示,土地收益分配制度改革不能再走税收由中央控制多数的老路。土地虽然名义上为国有,但终究是地方资源,应该为地方所用,对地方的经济发展发挥重要的作用。土地收益也应该由地方所享有。但地方所有决不是地方政府所有。

  “另外,要改革目前的土地供应机制”,邹晓云指出,目前的状况是基本不明确每年的土地供应量是多少,有的地方会有供应面积的公布,但不知道具体位置在哪里,分成多少幅地来供应,信息不对称就会造成价格的上涨。建议以季度集中供地或者定期供地的方式来减少这种人为的“地荒”。

  据悉,国土资源部拟出台《国有建设用地供应计划编制规范》,按照编制规范,地方政府要编制全年的供地方向、各个地块的用途、拍卖时间等计划,“但是,地方政府也不一定会认真执行”,有受访专家指出。

  邹晓云强调,还应按照逐步缩小征地范围的改革路径,将城市规划范围内的集体建设用地区分公益和非公益用途。公益用途仍可以实行征地,非公益用途应该逐步引入集体和农民作为流转主体,让农民和集体参与到土地收益的分配当中来。(《瞭望》新闻周刊记者唐敏)


启动“全民最低保障住宅制度”

  只要政策设计得好,我们就可以再次将房地产对经济稳定的威胁,化作发展的机会,帮助中国躲过可能存在的超级通货膨胀的威胁

  2009年12月11日国家统计局公布的全国平均数据显示,11月房价环比上涨1.2%,折算成全年涨幅接近15%,个别城市的环比涨幅超过2%,折算成全年涨幅超过25%。中央经济工作会议刚一开完,12月14日国务院就召开常务会议专门研究房地产调控政策,凸显了年底住宅价格突涨带来的紧迫性问题。

  在2010年,会不会再次出现“政策性拐点”?整个房地产市场都在屏息以待。 


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