平抑房价 从健全地价查估做起

http://www.CRNTT.com   2010-03-17 08:57:58

对较成熟的经济地区来说，压抑房价有利于经济长期稳定发展。 　　中评社台北3月17日讯／“ 藉由政府定期发布基准地的地价和基准房的房价，民众可以间接瞭解到附近土地或房屋的价格，由于这些价格不是直接将市场成交价格披露，而是借用不动产估价师的专业提出合理价值，在社会大众有参考依据下，可以降低少数耸动性交易价格而受到的莫名波及。”“中华民国”土地估价学会理事长、政治大学地政系副教授陈奉瑶今天在《中国时报》“平抑房价 从健全地价查估做起”，对台湾抑制房价措施提出建言。文章内容如下：   　　据报载，政府有意以提高税赋来抑制房价。房价真的很高吗？提高土地税税率，真的可以平抑房价吗？  　　购买房屋的土地税持有成本是由课税地价和课税的税率共同决定，如果税率提高但课税地价降低，未必能够提高持有成本。按照目前规定，土地税税率由“中央”决定，课税地价则由县市政府查估。县市政府为了降低民众的负担，倾向低估课税地价，所以“中央”在政策上虽然要求公告土地现值接近市价，但是由“国有财产局”标售土地价格的底价与公告土地现值间的差距，难免让人怀疑“中央”政策，县市政府会真正落实吗？  　　至于公告地价远低于市场价格的情形，大家心知肚明，只要把地价税税单拿出来看就可瞭解。县市政府低估课税地价的现实下，如果没有配套措施，“中央”调高税率，恐怕县市政府面对民众压力只好再压低地价，那么现行税基失实的情况将更形严重。  　　土地价格的掌握，各县市政府的地价人员不是不能，而是在县市政府低税赋目标下，在技术上刻意调整。目前各县市政府地政单位在“内政部”推动下都设有基准地，每年办理基准地的地价查估，有些县市甚至委托不动产估价师办理。基准地的地价普遍高于课税地价而较能反映市场价格，只要县市政府能参照基准地的方式评估土地价格，不仅能解决政府带头作假的问题、更能使地价查估回归正常，合理反应土地持有成本。  　　当然，县市政府也有可能压低基准地地价，不过由“中央”在各县市设定数点基准地进行地价查估，与现在县市政府的基准地配合，应该可以发挥相辅相成、彼此查核校对的作用。此外，也可以考虑强制将基准地地价的查估委托独立的不动产估价师或组织独立的行政法人办理，都可以规避县市政府承受压力而扭曲地价的无奈。  　　“内政部”的基准地地价查估，经过六年已经趋于成熟，只差没能与课税地价连结这临门一脚，这样的连结不仅可以落实地价制度，更可以在不调高税率下，真实反映土地持有成本；基准地的方式甚至应该进一步扩大应用到房地产价格，建立基准房房价制度。  　　藉由政府定期发布基准地的地价和基准房的房价，民众可以间接瞭解到附近土地或房屋的价格，由于这些价格不是直接将市场成交价格披露，而是借用不动产估价师的专业提出合理价值，在社会大众有参考依据下，可以降低少数耸动性交易价格而受到的莫名波及。  　　提高土地持有成本，虽然可以由课税地价和税率同时并进，但是在课税地价失真，假成交价格充斥政府登记申请书、银行贷款征信文件的此时，建立政府部门的合理价格体系，不仅能够达成短期目标，长期来说更能掌握市场信息、健全经济基础。