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解决中国住房问题需完善政策体系

http://www.CRNTT.com   2011-08-09 08:33:22

二、关于房地产市场调控的对策建议 　　文章指出，西方国家解决住房问题也不是一蹴而就的，需要走过几十年甚至上百年的漫漫长路。完善房地产市场调控，较好地解决中国住房问题将是一个长期过程，短期内彻底“了事”的急于求成思想只会带来更大危险。中国目前的城镇住房问题主要集中在中低收入群体买不起房，而租房市场尚不完善，这既有中国人“居者有其屋”的传统意识因素，又有住房有效供给不足的原因。背后还存在政府与市场关系、住房金融体系、财政补贴、保障房供给等一系列问题。 　　（一）政府应重点构建健康的房地产市场，稳步推进住房“双轨制”改革 　　房地产市场不能简单采用行政手段打压，否则，未来较长时间内房地产市场对整体经济的带动作用将会减弱，带来的负面影响将不可估量。因此，应该构建更加健康的房地产市场，更好地带动相关产业发展。从手段上讲，应该尊重市场规律，政府调控作用不容忽视，更应进一步发挥市场在资源配置中的基础性作用。在此，必须明确两个问题：第一，实行分层竞争，稳步推进住房“双轨制”改革。应分类解决不同收入群体的住房问题，改善类和奢侈类住房应该完全市场化，但中低收入群体尤其是“夹心层”群体需依靠政府组织和协调来保障基本居住需求。第二，深入认识政府与市场关系，发挥市场的基础性作用。两类住房问题的实质是正确处理政府与市场边界的关系，发挥“两只手”的不同作用。 　　（二）保障房短期以“补砖头”为主，长期以“补人头”为主 　　国际经验表明，“二战”后发达国家的住房政策主要是供给方补贴，即“补砖头”，但从总体趋势看，现正在由供给方补贴向需求方补贴转型。可借鉴发达国家经验，改进补贴方式，提高补贴效率。一方面，除了政府直接出资外，还应结合税收、金融、规划等手段，实现资金来源多元化。通过税收补贴、贷款利率补贴等形式，对保障房建设提供政策优惠，激励私营部门提供保障房。中央政府、地方政府和私营部门、社会部门应密切配合，中央政府主要负责制定政策，保障财政投入，地方政府负责具体实施，并调动其他部门积极性。另一方面，长期看，当住房供需矛盾逐渐缓解时，政策重点应以“补人头”为主。比如，针对需求方设计租房券等工具降低中低收入家庭租住成本。中国的地区差异很大，“补砖头”和“补人头”在各个时期应有侧重，互为补充，不能“一刀切”，因地制宜较好。 　　（三）保障房供给应“建”与“管”并重，提高保障效率 　　从保障基本人权和提高社会福利角度讲，为低收入群体供给保障性住房，政府责无旁贷，关键是政府在其中究竟起什么作用。完全靠政府自建自管不是明智选择。首先，完全依靠政府力量，财政可持续问题令人担忧，当前地方财政的保障房支出压力尤其大。而且，“建”与“管”不分离易引发道德风险。因此，应通过完善政策，支持一些非营利组织和市场力量积极参与保障房建设与管理。其次，保障房建设需要有低收入群体参与决策，否则不能贴近他们的真实需求。再次，保障房建设的合理规模是以城镇人口为基数，还是以常住人口为基数，必须因地制宜。也就是说，未来5年之内建设3600万套保障房的目标值得称赞，但需解决好结构性问题。最后，重视一些配套制度建设，扩大保障房建设的资金来源。因此，政府应致力于完善制度，更多地撬动社会力量共同推动保障房供给。 　　必须重点指出的是，保障房的进入壁垒和退出机制必须严格、合理，要让低收入群体真正享受到实惠，否则会背离保障房供给制度的初衷；另外，按照一般作法，计划5年完成的任务，肯定会提前完成，但考核的标准不能只采用开工数、完工数等数量指标，而应将重点放在质量达标率、入住率等质量指标上。

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