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贾康：征房产税的实质目的

http://www.CRNTT.com   2012-09-04 08:25:32

三、如何看待保有环节税收促进住房供需平衡和产业健康发展 　　对不动产（房地产）的相关调节，其原理上也是寻求一个供需状态的合意。供需状态如果平衡，价格就不会往上猛冲。但是恰恰在不动产方面，最根本的要素——地皮，是属于天然垄断、特别稀缺的性质，也就是人类社会各中心区的地皮是最稀缺而无法增加的，必然越来越金贵，不能说按照中国960万平方公里平均下来，每人有一份那还是很宽松的，实际上所有利益相关者争夺的，都是中心区、黄金地段、好的地段的不动产，即争取怎样在里面享有一个份额。谁享有，谁就垄断。这样一来，自然垄断就造成了供需长期倾斜失平，我们只是力求合理地来调节这样一个状态而尽可能达到最多社会成员的基本满意。那么就必须强调双轨统筹，而且应该在高端住房保有环节征税。 　　这个税会产生什么效应？第一，对于想买房自住的人，这实际上会改变他的预期，倾向于更实惠一点买相对小户型的房子，于是正好收敛了供需紧张情况下需求方面的冲劲，并提高了土地集约利用水平。第二，买房为囤在手里做自己的“商业性社会保险”的人，会考虑买了房以后不再空置，而是租出去，于是在社会没有增加投入的情况下，却增加了租房市场的供给，又缓和了供需之间的矛盾。第三，买来炒房的人，不敢说就完全不炒了，但是在炒的时候会收敛自己的行为。因为这时整个社会氛围和利益相关者的心态和预期都有所改变，炒房者们自然会估计风险悠着点儿，而且他会考虑后边多数接手的人是要用于自住的，所以他自然而然会考虑多炒中小户型。这样一来，需求方整体结构变了，开发商拿了地皮以后当然也要考虑更多提供中小户型，而且在自己参加土地招拍挂的环节上不能像原来想得利润空间那么大，要谨慎一点。综合起来，需求沉稳收敛了，同时有效供给增加了，总体的供需情况就会趋于更平衡、沉稳、健康，泡沫少些，转变发展方式所追求的一些“可持续”的因素，也会注入在里面，比如土地集约利用。 　　四、大方向下的路径选择 　　我认为必须充分肯定两地房产税改革试点敢为天下先、在打开局面方面的重要意义和作用。这种试点体现了邓小平理论里面一个非常重要的哲理，就是在方向判断了以后不争论，如要通过争论来取得共识，一百年也取得不了，不可能取得。那就必须先推动试点，先力求搭一个制度框架。试点取得经验、减少反对与疑虑、搭成制度框架以后，再考虑怎样动态优化，逐步健全完善起来。 　　前段舆论上有一些说法，指摘上海、重庆两市的试点好像成效不足，“动静不大”：一个是税收收入很少；再一个也没有看到两个城市房价的急速下跌。其实对房产税试点效果的评判，不能这么表面化。因为，在上海、重庆这样的发达地区搞房产税试点，最重要的任务还不是筹集收入，而是意在调节市场，影响人们的住房消费，并为省以下财税体制改革提供配套。房产税是按年可持续征收的，不要急于在目前按少数地方试点情况判断它一年可以征收多少税上来，而是要看到未来房产税的财源支柱属性将会逐渐显现。 　　还有一点，就是开征房产税房价并不会应声而落，目前中国城镇化水平实际才40%多，以后要一路走高到70—80%才能相对稳定。单靠一个税制不可能改变中国今后城镇化几十年历史进程中城市不动产价格上扬曲线的基本模样。但是有了这个施加于房地产（不动产）保有环节的税以后，它会使这个上扬曲线的斜率降低，发展的过程更不平稳，减少泡沫，不会动不动就大起大落，造成对社会生活的负面冲击。试点后，两地高端的不动产，都明显出现了成交量下降，价格趋稳，这就是很明显的正面效应，是改革已体现的作用。另外上海管理部门原来多年想追求的一些不动产配置方面如何优化的目标，这次发现通过税制的具体设计，很好地取得了实际调节效果，比如上海多年苦恼的问题就是大家都愿意在城市中心区购置不动产，政府反覆动员说周边地区很好，发展不错——确实周边地区发展也很好，但是共性与惯性造成大家都倾向于先不考虑周边地区，第一目标是在中心区购置物业。而这次上海方案里面一个很小的杠杆——中心区域的税率是0.6%，周边区域的税率是0.4%，就差这么一点儿，便使现在的成交大量地被引流到周边区域，所以管理部门对这样的效果非常肯定。这明显体现了搞市场经济要间接调控，运用规范的经济手段，而经济手段里面税收是不可忽略的政策组合工具。

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