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中国VIP富人包厢的门槛

http://www.CRNTT.com   2013-02-24 09:46:08

由“公”到“私” 　　当朱凤泊在1999年开始构想“养老地产”时，国内对这个词还比较陌生。当时大多数人的养老去处，在家庭以外，就是政府办的养老院。 　　当时，这种养老院有三个名称：福利院、敬老院和光荣院。其中，由市政府主办的叫福利院。北京市第五福利院前院长赵良羚表示，北京市政府主办的福利院共有三家：第一、第四和第五福利院。福利院的职能有两个：一是接收“五保户”和“三无”(无收入、无劳动力、无子女)老人，二是对社会开放，吸纳社会上的老人。 　　敬老院和光荣院是街道或乡镇政府办的。敬老院主要收五保户，光荣院主要收荣誉军人。光荣院住的大多是老头；由于女性的寿命较长，敬老院里住的大多是老太太。 　　当时的这些养老院，公益属性非常明显。除了五保户和“三无”人员外，有时候街道和单位也会送来一些孤老。这些人住养老院免费，待遇也限于温饱：吃的是大锅饭，穿的是劳保衣和解放鞋。 　　当时市场属性最强的面向社会的这一块，一开始举步维艰。1988年开业的北京市第一社会福利院(简称“一福”)，前两年几乎没有客源。参与创建该院的赵良羚说，当时每位员工都有“拉人”的指标，但收效甚微。为了聚拢人气，他们不得不从其他地方“借”了一些老人。 　　当时，中国社会其实并不是缺乏养老的需求。上世纪80年代末，北京市已在全国率先进入老龄化，60岁以上人口数量已达百万。按照国际上通用的老人数与养老床位数之间4%～5%的比例关系，北京市应有4万～5万张养老床位。而当时的床位数远不及此。 　　但主要的障碍是观念问题。当时，把老人送养老院这一行为，被贴上了“不孝”的标签。“养老院里无孝子”——这让一个简单的供需问题，异化为一个道德问题。 　　但刚性需求最终扭转了这种局面。而作为刚需释放的铺垫，老人的观念率先松动了。在养老院的宣传攻势下，有些老人开始认为留在家里是给孩子添负担，不如到外面看看。开业两年后，“一福”逐渐客满。 　　但此时的养老院，尚未对社会资本开放。而公立资本“不以利润论英雄”，财富的概念也就无从谈起。 　　2000年，国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利院社会化意见的通知》，鼓励社会资本投资养老院，“自主经营，自负盈亏”。这一行业从此与市场接轨，财富的机会也随之扩散开来。朱凤泊的养老产业之路，也从此启程。 　　错位的供需 　　朱凤泊，1957年生人，兄弟姊妹7个，他排行老七。他对养老的很多想法，有时候就来源于这一大家子人。 　　他发现，中国老年人的消费特点，可以总结为“两重两轻”：重子女轻自我，重积累轻消费。这一特点体现在养老上，就是不舍得在养老上花钱。若不得不花，则能少则少。 　　用这一特点来衡量中国的养老产业，就能发现很多的错位：老人除非不能自理，不愿进养老院，而很多养老院排斥这些不能自理的老人，却千方百计拉拢那些健康的老人；老人在支出上节俭为本，而很多养老院却追求一种“不必要的奢侈”。 　　以老人家属的身份，打给几家在媒体上打广告的养老院，发现老人能否自理，电话里的态度有很大差别：对不能自理的老人，有的一口回绝，有的意兴阑珊，有的虽勉强同意，但态度让人生疑；对于健康老人，则表现出同样让人起疑的极力拉拢之态。 　　赵良羚说，养老院这种厚此薄彼的态度，一方面与护理水平有关，另一方面，也有规避风险的考量。在有限的护理水平下，接收不能自理的老人，被视为是一桩出力不讨好的生意。 　　另一方面，有些养老院的床位又大量空置。调查发现，空置率最高的，是那些定位高端的养老院。北京市朝阳区一家月收费1万元左右的养老院，入住率不足10%。 　　在赵良羚看来，有些“高端”是出于投资者的一厢情愿，与老人的需求无关。投资者试图用奢华的投资换来高额的回报，但老人并不需要这种奢华。“比如，你几千块钱买一只沙发，对老人来说没有任何意义，他只需要结实就行了。”这些不必要的奢华，最终生成了在老人眼中不必要的高价。 　　赵良羚说，在建养老院时，有些投资者过于注重建筑本身，却忽略了服务。而真正老人的需求，服务远高于建筑。“真正好的养老院，不应该让建筑喧宾夺主，应该给服务留出余地。” 　　这种重建筑甚于服务的做派，在朱凤泊看来，是房地产商的遗风。近几年，房地产调控声紧，房地产商另寻出路，有些人进军养老。他们试图把房地产行业的一套模式，复制到养老行业：建个高端的房子，讲个动人的故事，就会刺激如潮的需求，房子就能轻易出手。 　　朱凤泊说，如果不把建筑与服务的关系颠倒过来，要想在养老行业挣钱很难。

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