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中国房地产未来十大趋势

http://www.CRNTT.com   2013-02-22 09:03:27

趋势八：在地产投资上，投资理念将从“炒房时代”进入“资产配置时代”，商业地产的投资客群将从“安全性资本”转为“理财型资本”， 　　过去十多年北京商办物业散售市场最具代表性的企业便是SOHO中国，从2006年朝外SOHO的23.32亿销售额，到2008年三里屯SOHO的69.21亿销售额，再到银河SOHO的接近200亿的销售额，都占当年北京散售商办市场总额的半壁江山。熟悉SOHO中国客户群的人士不难发现，最核心的客户群是山西、陕北、鄂尔多斯(600295,股吧)等资源密集地区的煤炭企业主。也就是所谓的“安全性资本”，这类人群追求资产的安全性，注重资产的保值增值，对价格不敏感，并不追求高额的投资回报。但随着煤炭市场的每况日下，再加上中央政府力推的煤炭资源整合，煤老板财富的几何级数增长的时代也一去不复返了，所以安全性资本的购买力日趋萎缩。 　　但这并不意味着商办散售市场的枯竭。许多“理财型资本”逐渐站到舞台的中心，这些钱投资额度相对较小，但对价格和投资回报率非常敏感。这类人群对文化和品牌有明显的偏好，工作时不喜欢被打扰，圈层网络具有明显特征，主要集中在EMAB班、各大会所和俱乐部。整体而言，未来商办物业的散售市场整体在萎缩，中型客户出现断档，小宗成交凸显。 　　中国的不动产投资大致经历了三个阶段：2005年-2009年第一个阶段是“全民炒房时代”。典型事件便是谢国忠所经历的“保姆辞职炒房”；2010年-2011年的第二个阶段是“商业地产的黄金时代”。典型事件便是“北京CBD写字楼租金涨幅全球第一”；第三个阶段是“投资不动产证券化成为新趋势”。 　　随着阶段的不同，投资理念也在不断升级。过去很长一段时间里，房地产的销售人群以及购买客户在自身定位层面都存在一定的错配。就销售员而言，推荐的产品仅是商办物业，并没有整体为客户进行资产配置。所以只能是“卖药的”，而非“医生”。客户从他那里购买产品更多是的是基于产品本身，而非基于彼此的信任。这种模式我们称之为“产品驱动式营销”，而未来的方向一定是“信任+产品的双驱动模式”，甚至会升级为纯的信任驱动模式。从客户的角度而言，过去对自身的财富也没有很好的配置，把鸡蛋放在一个篮子里，即所有钱都用于炒房。未来投资者的钱将分为几大类，如“母鸡钱”和“鸡蛋钱”，有些钱是用来保值的，有些钱是用来博取高收益的，即资产配置的概念。

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