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人多地缺钱少 日本城市化三大难题化解启示

http://www.CRNTT.com   2013-05-10 09:51:09

立法诱导获得土地 　　除了财源以外，日本城市化过程中面临的另一大问题便是土地。很多到访日本的人对日本非常密集的房屋印象深刻，往往两间楼房之间的距离连一个人都站不进去。其实这种高度密集不光是因为日本土地狭小，还有土地所有权的问题。 　　浅妻裕透露，上世纪80年代房价疯涨，由于住宅用地不足，导致狭小的房屋大量出现，也导致很多人不得不住得越来越远，上班要花很长的时间。在城市中心，为了逃避非常高额的遗产税，很多人不得不在一定时候放弃自己的土地，这样导致日本城市中心很多土地难以进行大规模的统一规划。 　　虽然有一些不法的行为，不过总体上，作为一个承认土地私有的国家，日本政府在类似问题上基本采用行政诱导的手段。 　　“二战后，日本进行了土地改革，土地转移到农民手中，在这种状况下，日本迎来了城市化浪潮。在那些城乡接合部，常见的状况是房地产资本从农民手中买下土地，建设住宅。此外，农民也可以把自己的土地从农业用地转为住宅用地。从60年代开始，日本颁布了《都市计划法》，把那些准备作为城区的土地确定为‘市街化区域’和‘市街化调整区域’两大类。在‘调整区域’，农业用地就不能转为别的用途了，但在税务上给以优惠作为对地主的补偿，这是一种农业保护措施。反过来在‘市街化区域’，农业用地和住宅用地征收同样的税，这样进行农业就变得不合算，慢慢就把土地改变用途，日本通过这样的手段来推进城市化。但是如果改变农业用地的用途，就要补征过去免受的税金。结果很多农民就成为了都市地主，虽然生活在貌似城市的地方，但是以农业为生计。”松本康解释。 　　“在日本有关这种城市化进程中的纠纷问题，有两部法律《都市计划法》和《农地法》来对应。在向城市周边农村进行城市化过程中，确实有可能出现一些纠纷问题。特别是二战以后，由于人口增加伴随着城市扩张，农田保护就成了一个大问题。由于地价上升，很多农地很随意就被卖作住宅和商业用地，也没有那种很统一的城市规划，导致城市扩展得乱七八糟。在大城市周围，不少土地所有者也靠卖地发了大财。”石井进补充。 　　从日本1955年以后的农地交易价格情况来看，城市化、工业化对农地价格的影响是直接而且巨大的，特别是进入城市化快速发展阶段以后，农地价格持续增长，这一阶段平均涨幅超过了5%，一些年份如1956年、1957年分别为17%、12%，1973年甚至超过了25%。 　　被反覆提及的《都市计划法》颁布于1968年，为城市化提供了法律基础，其明确划分城市促进地区和城市化控制地域，并增加了配套许可制度，以阻止城市无序蔓延。土地使用从原先的四类细分到八类，提高城市环境质量，自1993年起又增加到12类。 　　以东京为例，商业高楼街区只有新宿、池袋、涩谷、六本木、新桥和东京站等几处，因为对高度有一定的限制，居民住宅除少量中高层住居专区外，绝大部分都是普通居民住宅，一般高度不会超过四层。在东京，除几个大的商业高楼街区和购物中心及高层住宅区，大部分地区都是低矮的小楼和日式民居。只看高楼林立街区，东京堪称是世界最繁华的城市之一，但那些低矮小楼和日式民居，又会让人感到东京的另一面。 　　由此可见，日本在城市化进程中获得土地的方式还是主要通过市场化下的购买和行政手段的诱导，所以大规模的房地产开发项目非常困难，导致了日本的城市规划有时候看上去很凌乱。 　　不过，比较极端的征地纠纷也不是没有的。比如闻名世界的“成田斗争”，成田机场附近的农民因为反对机场建设，采取暴力抗争，为此甚至爆发了流血冲突。而几十年坚守在机场内的农户，也被称为“世界最牛钉子户”。 　　松本康解释：“一般发生纠纷的都是那种公共事业征地的场合，比如机场、道路、水坝等的政府建设项目，往往出现半强制性的买地，或者说逼退居民，但这非常耗费时间。虽然根据《土地收用法》，政府是可以取得土地的，但这是最后一招了，有名的案例就是成田机场建设时动用警察驱逐反对的农民，强制取得土地。成田机场问题之所以搞得那么被动复杂，一个重要原因就是没有取得本地社会的协助，这是沉痛的教训。”

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