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房地产市场的“再平衡”

http://www.CRNTT.com   2014-06-01 08:30:43

房地产市场的“再平衡” 　　文章分析，中国房地产市场的供需极度失衡，在今后5-10年里会出现明显的改善。中国的房地产市场将逐步进入一个供需基本平衡的阶段。在这个“再平衡”的过程中，房价的涨幅会明显回落，在某些供应增长过快的区域甚至会出现明显的下跌。但从全国均价来看，在今后10年里，房价整体应该还是保持稳中略升的态势（当然其中某些年份可能会出现一些波动）。 　　国家统计局的数据显示，到今年4月底，全国商品房在建未完工面积达到54亿平米。如果按2013年的商品房竣工面积（10亿平米）计算，把这些在建项目完工需要大约5.3年的时间。在这5年多的时间里，按城镇人口每年新增1800万人计算，城镇常住人口会增加约9000万人。按人均居住面积33平米计算，这些新增城镇人口所形成的潜在住房需求约为30亿平米。也就是说，在不考虑现有城镇居民的改善性住房需求的情况下，今后5年（2014-2018年）住宅房地产市场将出现新增供应大于新增潜在需求约24亿平米（54亿平米减去30亿平米）的现象。 　　不过，这24亿平米供大于需的缺口，与过去15年所累积的供小于需的缺口（76亿平米）相比，依然有52亿平米的差距。这意味着，即便把这些在建项目按时竣工，中国住宅市场的巨大供需缺口也不可能在5年内消失。因此，我们判断，中国的房地产市场从供应极度短缺的状态走向基本平衡的“再平衡”过程大约会持续10年左右。 　　在房地产市场“再平衡”的过程中，随着供需缺口的逐渐缩小，一批又一批对住房具有“潜在需求”的城镇居民将会获得买房的机会。在这一背景下，房价走势将主要取决于居民收入的成长速度及按揭贷款的可获得性。只要中国经济能够保持7%左右的实际增长率，城镇居民的名义收入应该可以保持在8-10%的增速，这意味着其名义收入的绝对水平在今后5年内会提升50%，而在10年内会成长一倍以上。在这种收入增速下，城镇居民的购房能力会明显改善。如果随着金融改革的深化，按揭贷款的可获得性进一步提升的话，越来越多的“潜在需求”将转化成为真实需求，从而形成对房价稳定的有力支撑。 　　因此，在供需缺口依然较大、收入增速依然较快、金融深化的空间依然广阔的背景下，中国的房地产市场在今后5-10年的“再平衡”过程应该可以平稳进行，房价涨幅应该更趋温和。而在近期内（2014-2015年），各地政府正在酝酿取消的“限购”政策则会更为直接、更为快速地释放出大量的具有购买力支撑的真实需求，从而大大降低房价下跌的可能性。 　　房地产市场的潜在风险 　　文章指出，尽管如此，房地产市场的潜在风险也的确不容忽视。如果开发商们继续保持过去几年疯狂扩张、拼命圈地的策略，而不是悬崖勒马、稳健经营、降低杠杆率的话，那么房地产市场的风险在今后数年则可能急剧上升，最终导致一场较大的危机。 　　按照国家统计局的数据，在2010-2013年间的4年里，新开工面积总和达到73亿平米。而2013年当年的商品房新开工面积即达到20亿平米。如果开发商继续以如此疯狂的速度上新项目，那么今后5年，新开工面积总和将超过100亿平米，远远超出今后10年新增的住房需求，也远远大于过去15年商品房竣工面积总和（88 亿平米）。果真如此，中国的房地产市场在10年之内就可能出现供大于求的现象，届时房地产价格的大幅度调整也就难以避免。 　　从这个意义上讲，今年前四个月出现的新开工面积的大幅度回落（-22%）其实是件好事！如果新开工面积在今后几年继续保持回落态势，这将大大降低5年后房地产市场出现严重供大于需的风险，保证房地产行业的平稳运行。与此同时，由于在建面积实在很大，即便新开工面积继续回落，只要开发商获得足够的融资，房地产投资在今后的3-4年里依然有可能维持10-15%的增速，这对近期的“稳增长”举措也不会产生明显的不利影响。

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