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房地产去库存背后的制度优化问题

http://www.CRNTT.com   2016-03-01 07:56:56

从全局而言，让房地产不生成过大泡沫的情况下，在顶层设计上还需要出台更精准的应对方案。其一，鉴于去库存的主要目标在三四线城市，这些城市也是农民进城定居的现实之选，因此有必要根据重点城市及辖区的楼价情况和农民进城需求，实施不同的调控政策。该限制的予以限制，该鼓励放开的予以放开。这一管理权限，恐怕不能完全交由地方，以防止以发展房地产市场代替其他经济和社会发展任务的现象愈演愈烈。 　　其二，有必要把去库存与棚户区改造、保障房建设结合起来，使去库存任务更接“地气”，更贴民生。目前国务院已确定2015年至2017年改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区1800万套，农村危房1060万户的行动计划。过去，棚户区改造和保障房建设主要靠新建项目完成，在房地产库存面积较大的情况下，可以通过政府出资并引进社会资金的方式，购买部分存量楼房，使之成为棚户区改造和保障房的组成部分，既减轻地方的建设负担，又可保证去库存不致导致商品住房价格无序上涨。对于农民进城需求大的三四线城市，中央财政可以适当补贴。 　　其三，在保证金融系统性安全的前提下，进一步降低购房的贷款门槛，使之与农民群体的现实购买力尽量吻合。央行行长周小川日前在上海G20财长和央行行长会议期间透露:他认为中国个人住房贷款占银行总贷款的比重相对偏低，银行系统也觉得个人住房抵押贷款相对比较安全，有发展机会。央行将会给予银行更大的自主权，对不同客户采取不同具体政策。这暗示了住房贷款首付等政策将进一步趋向灵活，有助于房地产去库存任务的完成。 　　其四，减少经济效应不明朗的土地供应，强化各地对土地供应的管理，防止囤地坐等地价上涨牟取暴利的现象再度上演，让政策资源更有效地集中到对存量土地的合理开发利用、对存量房地产的消化上来。这也是使去库存不致对其他发展任务形成挤占效应的应有之义。 　　制度改革进程将起主导作用 　　文章认为，客观来看，即使在政策面能做到最精准的应对，也未必能完全杜绝一线城市房价上涨过快、急需去库存的三四线城市少人问津的剧情反覆上演。这是因为，房地产去库存不得不面临区域发展水平不一、贫富差距、个人发展空间差距的“天堑”。 　　因此，顺利推动房地产去库存，除了调控技术层面的精准外，更关键的是在战略层面上弱化区域差距形成的马太效应。这当然不是短期内可以完成的任务，而是一项需要长期推进的系统工程，但这不意味着没有破题之处。实际上，房地产去库存这项重大的经济和政治任务，正好提供了一个抓手。房地产去库存完全可以成为一个带动区间走向更均衡发展的新起点。 　　比如，房地产去库存可以转化为优化区域经济结构、推动区域经济一体化的突破口。一线城市既要防止房价过快上涨，解决大城市病的痼疾，又要满足人才和资金进入的持续需求，与周边地区城市结成发展共同体是最优选择。这样既可以将资金和资源合理疏导到周边，减轻自身压力，又可带动周边发展。因此，房地产去库存完全有可能实现与区域经济一体化战略的配套。 　　又如，房地产企业的购并是房地产去库存的推进路径之一。打通制度瓶颈，实现央企与民企相互持股，推进不同性质企业之间采褥合所有制，既可有效消化库存，也可推动国企国资改革和国企民企的整合。 　　再如，农民进城的主要顾虑，是进城购房后原有宅基地产权会不会受到影响，以及进城后能否公平享有基本公共服务。将房地产去库存视为重点工作，就势必要求实施有利于维护农民利益的市场制度和土地制度，在社会保障上，实施对新老城镇居民一视同仁的“国民待遇”。这将为农村土地制度、社会保障制度带来新的改革动力。 　　不少人担心，不少地方财政增幅下滑明显，可能给中央财经领导小组会议、中央城市工作会议、中央农村工作会议等最高层面形成的房地产去库存政策意图造成新的困扰。但实际上，地方面临的财政挑战，现实是“危”，长远看是机——房地产去库存的任务有可能成为合理划分央地事权，推动地方财政结构优化的契机。前提是，要把房地产去库存当作一项重大战略任务去完成。从这个角度看，房地产去库存也是一系列重大制度改革的组成部分。区域经济一体化、财税制度、央地关系、土地制度和社会保障制度的改革能否推进，对房地产去库存起着比相关产业政策更关键的作用。这些制度能否优化，决定着房地产去库存的方向和前景。

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