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保障性住房还是住房保障

http://www.CRNTT.com   2012-09-01 09:32:13

文章表示，2002年以来中国的房价一路上涨，一个主要原因就是住宅用地被人为地过少供给。而住宅用地被过少供给的关键，是在目前土地制度下，地方政府作为中国城市土地市场的垄断供给者，垄断供给者必然过少供给住宅用地来获得最高垄断利润；从经济学上讲，住宅业提供的是属于“非贸易品”的服务。由于服务提供商（房地产商）必须在本地提供住房来销售给本地人群。地方政府就可以利用其对本地商、住用地一级市场垄断的权力，构建一个住宅用地的“局域性卖方市场”，这也就是为什么我们看到各地地方政府总是通过设立“土地储备中心”来控制商、住用地的供地规模，并同时以“招、拍、挂”方式高价出让住宅用地的原因。 　　与住宅业供地过少相反，中国工业用地供给却过多。大多数国家城市化过程中工业用地只占新增用地10-20%，城市新增的大部分土地被用于老百姓居住与城市公益事业建设。与此形成鲜明对比，虽然中国城市空间扩张速度很快，但大约一半以上土地被用于搞工业开发区。于是我们自然会观察到，与商住用地过少供给，形成“局域性卖方市场”不同，工业用地由于各地投资竞争而形成“全国性买方市场”，结果是过多供给，价格奇低，工业园区过度扩张，用地浪费情况。 　　文章认为，要解决目前房价畸高的问题，增加保障性住房和抑制房地产投机虽然有一定必要行，但远远不够，甚至不应该是主要调控措施。在房价这么高的情况下，地方政府不仅没有积极性去大幅增加保障性住房（因为要求被保障的人会更多），而且也会带来以前经济适用房销售中的各种不公平，甚至破坏房地产市场的健康运行。而抑制房地产投机，通过房贷政策等系列宏观调控措施即使短期能奏效，也最多只能治标，而难以治本。从根本上讲，需要消除导致房地产泡沫形成的条件， 就不仅必须要改变地方政府垄断、高价供应商、住用地的局面， 也要彻底改变因工业招商引资竞争而带来的产能过剩、贸易顺差和流动性过剩。 　　要实现上述根本改变，必须要进行土地制度和配套财税制度改革。只有通过土地制度改革，允许农民直接与制造业用地者直接谈判用地补偿水平，才能遏制工业用地的零地价乃至亏本出让局面，才能遏制目前沿海欠发达地区和内地大量城市大建工业开发区的热潮，也才能够逐渐消除我国经济中的过剩流动性；只有通过土地制度改革，允许农村集体建设用地直接进入城市商、住用地一级市场，允许农村集体在城市规划、土地规划到位的情况下进行商品房（包括产权房和租住房）开发，允许流入地城市城中村、城郊村的农民在符合规划，符合基础设施与建筑质量要求的前提下，合法地为包括农民工和城市中低收入阶层在内的群体盖房子，才能够切实改变目前地方政府垄断、过少供应住宅用地的局面，才能在消除房地产泡沫、推动经济中长期增长的同时，逐渐实现人口的完全城市化。 　　文章指出，有必要适当调整目前中国正在进行的、以政府为主导、通过上级向下级压指标而展开大规模保障性住房建设政策。政策制定部门必须认识到，住房保障体制与以政府为主导的保障性住房建设两个概念不能等同，政府建设的可支付住房与住房可支付性问题也不能等同。考虑到未来中国将有4-5亿农村人口向城市进行永久性迁移，在这个过程中需要为这些流动人口及其家庭提供1.5亿到2亿套基本体面的可支付住房。但目前由政府主导融资、建设、分配与管理的住房保障体制，难以完全实现上述目标。未来政策调整必须通过土地和住房制度改革，尤其是放开集体建设用地入市，充分利用市场机制来解决大部分农村迁移人口与城市中低收入人群的居住问题，而政府主导建设的保障性住房应该只针对社会中最低收入、支付市场化房租都存在困难的城市弱势群体。

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