香港楼市阴晴 政治因素不可忽视

http://www.CRNTT.com   2009-11-06 11:09:54

香港频频出现天价豪宅，现象需要深思。 　　中评社香港11月6日讯／香港工商专业联会创会会长、资深评论员杨志强今天在《文汇报》发表文章“香港楼市与政治”。作者表示：“香港楼市整体经济乃至与政治形成了盘根错节、你中有我、我中有你的关系，当局必须以政治家的智慧和谨慎对待楼市问题。”“香港楼市与政治关系越来越密切，处理好楼市问题，特别是处理好香港经济多元化与稳定楼市的关系，政府的施政水平就会得到提高。 ”文章内容如下： 　　亚太楼价急升，与环球资金泛滥，热钱流入经济复苏较快的亚太区有莫大关系。而香港更由于港元与美元挂，美元疲弱，美汇指数由今年3月份至今已经下跌15%，变相令港币自行贬值15%，令本港资产更为吸引，海外和内地资金自然持续流入本港楼市逐利。这一轮香港楼市攀升，本来与政治没有关系。但香港楼市从回归以来就与政治有莫大关系，笔者谨就此问题稍作梳理和分析。  　　最近，由两位立法会前议员郭家麒、张超雄任召集人的“关怀香港”，发起“无壳蜗牛”游行，力撑游行的包括梁家杰等公民党成员和李永达等民主党成员。这令笔者想起亚洲金融风暴前夕的光景。十几年前“无壳蜗牛”运动，是民主党李永达等人发动，他们要求政府压抑楼价，迫使政府兴建夹心阶层房屋及推出一个又一个自置居所贷款计划。董建华上任时，也正值本港楼市高峰期，面对“无壳蜗牛”、“夹心阶层”统统走到街上，对楼价飙升叫苦连天，因此董建华在1997年10月发表上任后首份施政报告中，便提出“八万五”房屋政策，以稳定楼价。当年，包括民主党在内的反对派，均认为这是一项“德政”，这份施政报告宣读后，赢得包括反对派在内的社会各方面的热烈掌声。  　　　　　　　　　　　　　楼市换了人间 政客“两边抽水”  　　1997年亚洲金融风暴突然来袭，戳破了香港楼市的泡沫。楼价由1997年拾级而下，至2003年沙士期间，整整跌了六年，私人楼市楼价跌去70%，市值从1997年的5万亿元，跌至不足2万亿，市值共蒸发超过3万亿。置业者沦为负资产的高峰，至2003年6月达106,000宗。这时，楼市问题已成为香港最大的政治问题。董建华的“八万五”政策成为众矢之的，“德政”变成“恶政”，董建华因此背正黑镬，市民的怨怼更是聚焦于此，在2003年“七一”大游行中集中爆发。最令人不齿的，是包括当年力撑“无壳蜗牛”运动的反对派人士，也加入声讨董建华“八万五”的行列，混水摸鱼，大肆抽水。最令人惊讶的，是香港政客竟然可以“两边抽水”，当年抗议高楼价要求政府压抑楼价是他们，但楼价一旦下跌抗议政府的也是他们。政客的“两边抽水”，与黑社会的“黑白通吃”，颇有异曲同工之处。这些“两边抽水”的政客充斥香港政坛，想不到十多年后又再蠢蠢欲动。  　　经过多年经济复苏，加上2002年起政府为挽救楼市，推行九大稳定楼价的房屋政策，楼价从谷底逐步回升。目前，全球性低利率、热钱涌入、不衡的负利率(买楼的借贷利率（1-3%）比商业借贷利率（约4-6%）有严重的差异)和部分地产商取巧的卖楼方式，是香港近期楼价飙升的原因。近期豪宅单位楼价的升势，令市民担心楼价急升，会扯高中小型单位楼价，一些尚未置业的市民，忧虑楼价一旦持续上升，最终超越他们的能力。在此情况下，由“两边抽水”政客发起的“无壳蜗牛”游行，要求政府恢复兴建居屋及重售公屋，增加中低价楼宇的土地供应，历史仿佛又回到亚洲金融风暴前夕。香港楼市与政治，又重新密切挂。  　　中原地产主席施永青预期，豪宅楼价已经见顶，整体楼市会出现调整。他强调，现时六成人有自己的物业，三成人住公屋，一成人未买楼，政府不应为一成人而打击六成人的利益。事实上，香港有120万个私人住宅物业，市民对“八万五”教训犹有余悸，不想成为负资产。目前的“无壳蜗牛”抗议行动，某种程度上是分化性议题，与2003年“七一”大游行时，众多物业大跌甚至成为负资产的中产阶级的同仇敌忾，完全不可同日而语。目前，社会上除了有一成想置业的人，亦有六成已买楼的中产阶级，他们担心政府会介入楼市打压楼价，重蹈“八万五”的悲剧。  　　　　　　　 楼市盘根错节 考验政治智慧  　　由于香港楼市整体经济乃至与政治形成了盘根错节、你中有我、我中有你的关系，当局必须以政治家的智慧和谨慎对待楼市问题。  　　首先，一成未买楼人士对楼价上升的不满，也是一种民意的表现。菜园村仅几十户的民意，就可以被一些“声援人士”和抽水政客无限放大，令高铁建设收地备受阻拦。一成未买楼人士对楼价上升的不满，目前已被抽水政客推波助澜，似乎成为香港的主流民意。对此政府切不可掉以轻心，必须安抚这一成人“买不起楼”的焦虑。继金管局“出招”收紧2000万元以上豪宅信贷后，财政司司长曾俊华又约见地产商代表，并在立法会上明确表示，如果发现楼市出现不公平、不健康情况，特别是影响民生，一定会采取果断措施介入。特首曾荫权亦重申，政府密切监察楼价变动，当局不希望楼市再出现泡沫，因为任何泡沫都是不利经济发展，如果有需要政府会推出稳定市场的措施。特首、政府和社会人士的舆论攻势，使香港楼市即时冷却，成交量在10月下旬急跌，楼市由此步入盘整时期。担心“买不起楼”人士的焦虑，亦有所纾解。  　　第二，曾荫权强调，任何措施都会保持透明度和考虑到已经置业人士的合理期望。本港绝大部分中产人士作为已置业者，他们关注楼市的稳定，不单是关注自己辛勤所得的身家会否缩水，而且是关注香港的整体经济和利益会否受到冲击。对于部分担心“买不起楼”人士和抽水政客要求政府复建居屋及恢复卖地，当局不宜急剧改变楼市政策。其实港府目前已有不少市场化机制回应土地需求，包括优化土地供应、以招标模式发展的港铁及市建局项目等，而优化勾地制度，活化庞大居屋买卖及租赁市场，也可为市场释出大量廉价的现成单位。  　　第三，政府最近的某些政策，如施政报告提出的“悭电胆现金券”，排除反对派政客的罔顾事实，蛮不讲理，乱扣帽子之外，或有粗疏之处。但对楼价上升问题的处理，笔者认为曾荫权和特区政府应对得体、措施得当、政策缜密，在政治上体现出一定水平。香港楼市与政治关系越来越密切，处理好楼市问题，特别是处理好香港经济多元化与稳定楼市的关系，政府的施政水平就会得到提高。