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京津冀一体化仅是城镇化用地“新政”开端

http://www.CRNTT.com   2014-03-28 08:26:41

中评社北京3月28日讯／日前发布的《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》，提出严格控制新增城镇建设用地规模，实行增量供给与存量挖潜相结合的供地政策，提高城镇建设使用存量用地的比例，建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制。 　　上海证券报发表深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉文章表示，这意味着未来城镇化不再靠“摊大饼”扩张城市边界来解决，与国土部一再申明要减少城市（特别是城市群）新增建设用地指标一脉相承。城市要在现有市域范围内集约式发展。近日媒体报道，京津冀三地已就一体化达成共识，虽然有关“政治副中心”的设想还在研究，但已似为破解难题开了个好头。 　　但问题远远不止于此。 　　文章认为，在人口继续向城市大规模集聚，以城市群为主的新型城镇化成为吸纳外来人口主体的情况下，若城市用地转向存量集约利用，就必须重新规划城市现有产业、人口、住房在空间上的布局，这就必须克服行政区划的制约，即打破政府“一亩三分地”的思维定式。各级地方政府不能仅从小地盘或小圈子利益出发，只看短期利益和局部利益，而不顾长期共同受损，看不到区域合作带来的长远收益和“共赢格局”。 　　事实上，就城镇化重新布局用地结构而言，“一亩三分地”思维定式的影响不仅仅局限在城市政府之间的合作，城市内部首先要打破这种思维定式。像新加坡这样的人口密集、土地稀缺的城邦型国家（地区），土地价值决定了只能发展现代服务业或高端制造业，而低端产业早在上世纪70年代就已被淘汰，原因就是土地价值上升了，比较优势不在了。巴黎、东京、纽约等国际大都市也无不遵循这样的规律，占日本总人口四分之一、GDP三分之一的大东京，除一般制造业早被淘汰外，住宅也基本被迁到了东京外围的7个卫星城，这说明住宅放在东京中心区也是不划算的。 　　像北京、深圳这样的大都市，中心区只有发展现代服务业、总部经济，其产出才对得起高昂的地租，但北京中心区土地低效利用的现象非常普遍。很多国有企业，尽管整体已停产或破产，但厂区一直保留在那里。在深圳，很多上世纪80年代建起的工业区，一直占据着城市核心区域，即使因产业被淘汰，脚下那块土地长期荒废的也不在少数。据统计，中国低效工矿用地就占城市建成区面积的11%。 　　文章分析，房地产市场化大发展以前，用地只是生产要素。不管是公益用地，还是生产用地，全部都通过行政划拨来配给，无所谓高效还是低效利用。由于当时城市化还没有快速推进，城市土地供给相对宽裕，每个单位手上都有富余土地，而且也没有根据哪个单位产值高，就分配其区位优良的土地。2005年房地产市场大发展以来，相对传统行业，大家都看到了房地产开发的利润是何等可观。凡是先入为主的用地单位（特别是国有企业），一转身便成了谋求土地溢价的利益主体，变着法子地想转型为房地产开发商。而且，面对巨大的“肥肉”，已形成了长长的利益分食链条，每一个利益相关者都想分一块。

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