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宏观调控为什么应从激励转向降温

http://www.CRNTT.com   2014-06-08 10:01:36

第二，被投机捆绑的刚性需求力正在耗尽。目前最具争议的是城镇住宅空置率，有的学者讲：“中国有6800万套空置住房，中国住房市场的现状是总量已经过剩。”有的则认为，全国空置房仅1100万套，仍处于合理区间。如果说空置率是一个无法核定的数据，那么争议比较小的是中国住房自有率这个数据，这可以从另一侧面说明中国住房供给总量的现状。目前，农村住房自有率为98%，城市居民住房自有率为85%。此外，还有15%的居民拥有两套住房，中国最富有的5%的人，至少有3至5套住房。此外，不能忽略在建的住房。按照这个数据，可以说目前中国房子的总量可以满足百分之百家庭的需要。针对这个问题，一些学者把中国房地产市场最大刚性需求指向了未来变成城市市民的2.5亿农民工。且不说2.5亿农民工是否都愿意和有能力进城，单从目前的城市高房价看，这属于不负责任的对农民的“忽悠”。目前城市房价已经使城市白领阶层望而生畏，显然更超过农民的承受力。在中国自有住房率已经很高，现有存量刚性需求相对饱和，新刚性需要尚未形成的空档期，单纯靠投资需求支撑的房地产将会无法持续下去。 　　第三，政府已陷入债务困境之中，房地产最大推动力将会大幅度衰减。国家审计署发布的2013年第32号公告《全国政府性债务审计结果》显示，截至2013年6月底，全国各级政府负有偿还责任的债务206988.65亿元，其中地方负有偿还责任的债务108859.17亿元。2014年、2015年将是政府还款集中期，资金需求密集，而未来3年之内也是房地产泡沫濒临破裂的高风险期。地方政府之所以有抑制不住的负债投资的冲动，根源于两大原因：一是外部的体制因素，缺乏刚性约束的金融融资体制和政府负债的管理体制。二是内部的原因，房地产催发形成的土地财政收益驱动。许多地方依靠的土地出让金收入要占预算外收入的60%以上。从2003年到2012年，土地转让金与地方本级财政收入的比例平均为50%。土地成为名副其实的“第二财政”。政府不仅是房地产市场最大推手，而且也是房地产最大的受益者。全国工商联曾有统计调查显示，整个房价当中有61%是被政府拿走了，其中包括地价与极高的税费。根据官方数据粗略估计，政府和银行2012年从房地产获得的收入为47917亿元，占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%。一方面是政府高额负债，另一方面是可供政府拍卖的土地资源越来越少。政府作为房地产最大推动力的这只手，其推力大减，房地产市场就会骤然降温。 　　第四，房地产对居民财富抽吸的黑洞效应，已经到了无财富可吸的地步。目前卷入中国房地产这场游戏的，不仅仅是地方政府、房地产商和银行，还有一个庞大的居民群。中国几千年传统的农耕居住文化，使中国居民对土地和房产具有西方发达国家所没有的偏好需求。中国农民打工挣到第一笔钱，首选的投资是在农村盖房子。在城市也是如此，无论是刚毕业的大学生抑或是刚到城市工作的人，大家不约而同地认为，在一个城市工作，必须有自己的房子。为了实现这个目标，基本上是举父母和亲戚的所有财力来解决。中国传统文化决定了对购房的偏好，给中国房地产市场需求提供了动力。有关统计表明，西方发达国家自有住房率比较低，最低的只有30%，多数在40%至60%之间，超过60%的主要有英国和美国，分别为67%和64%。而如前文所述，目前中国城乡居民自有住房率都远高于西方。安联集团发布的《2011年全球财富报告》显示，中国富裕人群的房产占其总资产比重为72%。由于大量中下层居民是在房价出现高位后进入的，他们大部分是负债买房，房地产占其总资产的比重更高，甚至是负债资产。这些数据说明，目前中国居民财富总量中约有80%集中在房地产上。目前房地产对一般居民财富的抽吸效应，已经到了无财富可吸的地步。在居民财富80%被房地产捆绑的情况下，房地产泡沫一旦破裂，将会使城市80%以上居民的财富严重缩水，将会使大批的中产阶层陷入入不敷出的负债生活，其中还有一部分被城市化的农民。 　　第五，与房地产相关联的制造业出现了产能过剩。截至2012年底，我国钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃等产业的产能利用率分别仅为72%、73.7%、71.9%、73.1%，明显低于国际通常水平。从2013年底开始，治理产能过剩成为中央推进产业结构调整的重要工作之一。从经济系统产业关联看，这些过剩产业恰恰是与房地产发展关联度密切的产业。这些与房地产关联的下游产业，它们的过剩恰恰是房地产投资过剩在下游的表现。正是由于房地产快速发展，形成了对这些下游产业的强大需求，才导致其盲目扩张。这些产业的产能过剩不仅仅是房地产投资过剩的前兆，更需要我们警觉的是，房地产泡沫一旦破裂，与此关联的已经产能过剩的产业，将面临着更加过剩的危机。

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