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公积金版住房银行能否破茧而出

http://www.CRNTT.com   2014-08-09 11:02:49  


  中评社北京8月9日讯/2014年6月,国开行版住房银行获批。相比之下,此前住建部设想将公积金机制改革成住房银行的消息开始沉寂。不管怎样,越来越多人认为,公积金制度本身是有必要改革了。因为现有公积金制度正远离推动居者有其屋的最初理想。我国现有公积金制度弊端显现,进入非良性运营循环下行通道,改革已势在必行。

  每日经济新闻发表中国房产信息集团研究员陈开朝文章表示,怎么改?有人建议放开公积金投资领域限制,允许投资资本市场,以获取更高收益。这明显是头痛医脚,而且是采用高风险的化疗。如果公积金被允许投资资本市场,在赚了跟我无关、亏了就没有了的预期下,或引致整个制度破产。

  另外一个设想是,有传言住建部曾考虑将公积金部门改革成政策性住房银行,但基于多重考量,后来选国开行组建住房银行,这事就不了了之。我认为这个设想具有一定建设性,只是按政策性住房银行模式去组建并不可行。首先,全新组建一套专业班子的运作成本太高。其次,除了强制缴纳的公积金,如何吸引人们来存储?再者,以公积金为资本的政策性住房银行投资领域会同样严格受限,因此投资增效依然困难。

  任何改革都应在盯死本质目的的前提下,灵活创新形式。

  文章认为,公积金的本质,有三个:其一,每个人都有购房/租房需求,公积金制度其实就是为这种需求提前储蓄;其二,公积金制度实际上是暂无购房需求的人借钱给即将买房的人,具有互助性质;其三,公积金贷款利率显着低于商贷利率,大大降低按揭压力。

  公积金改革就应紧紧围绕上述三个本质目的,进行灵活的形式创新。改革所要达到的目的包括:第一,让缴纳的人愿意将钱留下来,并让不相关的人/机构愿意将钱存进来;第二,公积金可交首付、也可自由支取,不买房可免缴;第三,运营无成本化。

  文章提出,具体模式是成为不盈利的众筹互助住房银行(以下简称“银行”),其核心运营形式:1)资金来源分强制缴纳和自愿存款两部分。强制缴纳部分,公司端强制缴纳,个人端买房的人强制缴纳,不买房或即使买房也不打算公积金贷款的人,可免缴。自愿存款部分,是指个人和机构可自愿存钱。2)“银行”本身不盈利。仅充当众筹和贷款中介平台,所有收益全部返回给存“银行”的人/机构。3)财政补贴让“银行”运营无成本化。4)专款专用,主要发展两类业务:一是公积金贷款业务;二是公租房运营。

  该模式有诸多好处:国家层面,推动了更多人居者有其屋。代价是要用财政补贴“银行”运营,但由于业务板块简单,不需要配备很多人员和很大场地,只需在原有规模上小幅扩张即可,财政支出很小。个人层面,存款的人资金回报可观,收益率会远高于银行存款利率,由于稳定无风险,客观激励了个人不提取公积金,同时吸引个人/机构将钱存进来;有公积金贷款需求的人,公积金可抵首付,降低了购房门槛,由于能贷到足够资金,按揭显着降低。 


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