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建立多层次房地产风险分担体系

http://www.CRNTT.com   2015-02-06 09:33:40

四是继续支持保障性安居工程建设，有利于房地产市场平稳发展。2014年，中国全面完成700万套的保障性开工建设任务，其中各类棚户区470万套以上，基本建成480万套，完成260万户农村危房改造。根据城乡和住房建设部任务安排，2015年计划建设保障性安居工程700万套，基本建成480万套，继续大规模推进棚户区改造。同时，城乡和住房建设部初步确定了北京、上海、广州、深圳等城市房地产投资信托基金（REITs）试点方向，包括公共租赁住房、廉租房，通过资产证券化，有效解决租赁型保障房租金短板。保障性住房规模进一步扩大，能够有效稳住房地产市场预期，保证房地产市场平稳有序发展。 　　总的来看，2015年中国房地产投资将继续下滑，房地产市场将明显分化，价格总体仍处于缓慢回调阶段，房地产金融风险将逐步显现。具体而言，一线城市受相对宽松货币政策和刚需释放影响，量价存在反弹空间；受京津冀一体化、长江经济带建设、“一带一路”等一系列重大区域发展战略利好影响，武汉、昆明等部分二线城市存在上涨空间，其他二线城市房价将继续小幅回调；三四线城市由于市场需求前期透支，人口吸附能力较弱，房价或将继续下行，面临较严重的系统性风险。 　　从政策层面看，房地产宏观调控政策将更加灵活，定向降准或降息将释放流动性，行政化的楼市调控政策将逐步弱化或退出，分类和双向调控有望加强，保障房建设力度加大，房地产长效调控机制逐步建立。 　　文章认为，当前应正确引导房地产市场预期，防止发生系统性金融风险。一要正确引导市场预期。房地产价格上涨过快，会引起购房者的不满；房地产价格下跌，也会引起有房者不满，而且会导致开发商资金链紧张和银行坏账增加，引发金融风险。因此，应维护房地产市场平稳运行。加强舆论引导，引导市民理性消费，保障刚性需求，抑制投资投机性需求，让市场回归理性。二要进行房地产贷款业务风险压力测试，模拟在房价下跌等各种情况下的银行承压能力。三要高度关注重点区域、重点企业，强化“名单制”管理，及时释放风险，防范个别企业资金链断裂。四要尽快建立房地产风险预警制度，及时监测房地产市场供需整体走势和结构变化。五要建立房地产风险应急处置联动机制。加强银行、住建部门、社保、公安等部门的信息联动与共享，建立房地产抵押违约风险爆发的跨部门应急联动处置机制。 　　文章提出，改善房企融资结构，建立多层次房地产金融风险分担体系。一要继续依靠银行信贷走间接融资的道路，同时，拓宽在资本市场直接融资渠道，包括恢复房企首次公开发行（IPO）和增发等融资形式，扩大债券市场融资。二要积极推进住房抵押贷款证券化（MBS）。逐步向保险金、养老基金等机构投资者开放资产证券化市场；培育抵押贷款证券化市场，大力发展相关中介机构，建立多元化的融资体系。三要大力发展房地产投资信托基金（REITs）。加快制定相关政策、法律法规，为房地产投资信托发展创造良好的政策和法制环境。四要完善房地产贷款担保和保险制度。制定所得税优惠政策，鼓励保险公司经营房地产贷款保险业务，减少房地产抵押风险。五要探索住房开发性金融业务，发行住房金融债券，采取市场化方式，为中国保障房建设筹集资金。

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