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支撑点在哪里? 2009楼市10大悬念

http://www.CRNTT.com   2008-12-31 14:54:05  


 
  2,成交即将回暖? 

  中国房地产指数系统秘书长、搜房控股有限公司董事长莫天全认为,楼市要复苏至少需要6~12个月的准备期。他表示,2008年是一个调控年,下半年全国主要城市商品房的成交量都有40%左右的下滑,价格方面也有15%~20%不同幅度的调整。 

  实际上,在全国房价出现负增长以前,全国商品房成交量已持续低迷半年左右,多数一、二线城市的成交量同比都下降五成左右。杨红旭认为,久盘必跌,开发商的资金链越来越紧张,不得不降价促销以回笼资金,于是全国楼市进入量价齐跌阶段。 

  对比2008年中央政府相关部门和地方政府的救市措施可以发现,中央政府相关部门救的是市场需求,重点在于“救量”。地方政府除了扶持需求外,还照顾到开发商,比如缓交土地出让金。 

  杨红旭认为,从救市效果分析,整体上有利于房地产市场趋稳,但由于政策见效需要一个周期,短期难以改变市场下行的大势。而且,救市很难“毕其功于一役”,相关部委和地方政府的配套措施还将会陆续推出。 

  国际五大行之一的世邦魏理仕上海分公司总经理马乐表示,楼市放缓现象比预期更严峻,当前楼市观望气氛浓厚,明年的三、四季度成交将有望逐步活跃。 

  五合智库总经理邹毅认为,当前消费者对价格的心理预期幷没有改变,因此楼市短期难见回暖。如果明年二季度外部经济环境好转,那么楼市才有可能慢慢回暖。同时,还要看股市,股市慢慢反弹了,楼市才有可能触底反弹。 

  3,土地继续流标? 

  “地王”退地、土地流拍主导2008年的土地市场。2009年,还会持续这种现象吗? 

  房地产高级经济师章林晓在接受媒体采访时表示,明年上半年,楼市不可能回暖。相应地,土地市场也将延续今年下半年以来的低迷态势。 

  北京中原投资顾问部的研究报告称,由于今年市场形势低迷,幷且出现多宗土地流拍,预计2009年土地整体价格将下调。2009年土地供应总量将继续增加,仍将大力推出保障性住房和两限房,预计明年保障性住房和两限房用地供应将比2008年有所增加。 

  根据国土资源部近期下发的《关于做好2009年报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》的要求,地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地计划申报。未完成2007年供地计划的城市不准申报2009年用地计划;2008年用地计划完成缓慢的城市,减少2009年用地计划申报指标。 

  这意味着地方政府要在近段时间内将2007和2008年的存量土地消化完。 

  中原投顾的报告同时认为,虽然目前情况下,多数开发商更多关注的是如何保持良好的现金流,但实力派开商仍将实施“储地为王”的地产开发策略。比如近2年销售情况较好的开发商,以及资金链充足的开发商,将会在明年实施“储地为王”计划。但近2年销售情况不好,资金紧缺的开发商,关注的重点是如何平衡土地储备和资金链的问题,拿地较为谨慎。 

  杨红旭认为,面对企业的这种正常行为,地方政府应该调整土地出让的思路。 

  首先,不能再继续抱着多卖地、卖贵地以增加地方财政收入的传统观念,地方政府要从总量上适当减少土地供应,以缓和土地市场和房产市场双双供大于求的形势,避免市场和房价大幅下跌。 

  其次,要调整土地出让的结构,尽量供应开发商需求较为急迫,建成后市场前景较好的地块。 

  最后,地方政府土地管理重点要放在“控增逼存”,目前开发商手中的土地储备较多,其中相当一部分属于闲置土地,要优先督促其及早开发,而非增加大量新的土地供应。 


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