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开发商倒爷反证土地利益链之害

http://www.CRNTT.com   2009-11-04 10:19:54  


在北京城区最黄金的地段,闲置的空地一空就是好几年
  中评社北京11月3日讯/《燕赵都市报》今天刊登评论员毕舸的文章“开发商倒爷反证土地利益链之害”,文章表示,“在所谓商品房销售的‘刚性需求论’之外,又多了一层来自开发商对土地资源争夺的‘刚性需求’,而某些地方政府持地而沽的投机心理也水涨船高,从而形成一条永无止境的土地利益链…消除‘1/3开发商只倒土地’现象只有釜底抽薪,必须将土地收入与地方财政脱钩”。文章内容如下:

  SOHO中国有限公司董事长潘石屹在接受记者采访时表示,中国有很多房地产开发商囤积土地,倒卖土地,却不盖房子,这样的开发商大概占到三分之一左右。在潘石屹看来,近几年中国房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡。(《新华网》11月2日)

  这间接证明了今年以来“地王”频出的原因所在——— 如果真有1/3开发商以倒卖土地为生,并且活得都很滋润,就说明其不断接手的下家总有办法将高昂成本转移到市场终端——— 民众身上。于是,在所谓商品房销售的“刚性需求论”之外,又多了一层来自开发商对土地资源争夺的“刚性需求”,而某些地方政府持地而沽的投机心理也水涨船高,从而形成一条永无止境的土地利益链。

  众所周知,房价中地价影响占很重要的地位,如何控制地价是一个重要的问题。由于目前土地征用、拍卖还属于“类计划经济”,由政府一手包办,而计划经济有一个根深蒂固的传统,把上游产品、原材料,生产要素的价格尽量压低,从下游产品、资源开发中,政府获得足够的投入产出“剪刀差”。这种扭曲的价格模式,刺激了某些地方政府不惜以浪费资源等途径来“经营土地”。

  一些地方政府从农民或城市居民手中获得廉价的土地资源,再通过竞拍方式转让给开发商;拿到土地资源的开发商利用土地本身的稀缺性(如地段、面积),再次转让给二级开发商,或者囤地以进行资本炒作,从而形成土地、股票、房价三个方面资产泡沫化,在投机中获得暴利,并且刺激了其再次不惜代价拿地、囤地或倒卖土地的利益驱动性,最终形成“1/3开发商只倒土地”的恶性循环。

  在市场经济的约束条件下,从行政手段着手,留给地方政府对房地产市场可调控的因素只有地价一项。这表明,表面上主要由市场(供求关系)决定的城市地价,其背后却是地方政府仍拥有很大的主动权,从而在很大程度上操控着土地的价格。1994年从中央到地方进行的财税改革,尽管获得了总体成功,但其中也有缺陷——— 各级地方政府大概一半以上的财政收入来自于生产型增值税,使得各级政府追求产值的增加以获得财政收入,于是用手头配置资源的权力,投入到土地等资源分配领域,通过房地产开发及土地资源的炒作,获得产值快速增长的利益满足。

  为此,消除“1/3开发商只倒土地”现象只有釜底抽薪,必须将土地收入与地方财政脱钩。2006年,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,会议决定将国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算,实行“收支两条线”管理。在财政预算“体外循环”了多年的土地出让金重归规范管理,就是力图通过土地出让金制度改革,引导地方政府以往依赖于“竞拍土地、征用土地”两大层面收入来完成城市经营目标的模式转换。时至今日,上述体制改革究竟进展如何,其他规制地方政府“土地财政”的配套措施是否研究出台,都是未知数。这也许就是既得利益集团重重干扰下的中国房地产困境写照。