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房价高企:囤地不是原罪 | |
http://www.CRNTT.com 2010-09-01 10:23:17 |
垄断让房市变供方市场,收入(需方)无法决定房价地价 问题的要害还在于,由于土地是极重要的生产要素,土地内深藏着丰厚的租金,在土地所有权归属国家(政府)同时又缺乏宪政制度约束的条件下,土地市场的寻租活动必定无法遏止。土地市场的寻租活动会阻止开发商因消费者“间接需求”对土地价格的平抑作用。简而言之,本应当是公众收入水平决定房价,房价通过对土地的间接需求进而决定土地价格水平的逻辑,在土地为政府所有的制度下是很难形成的,这也是商品房价格居高不下的根本原因。 ※人为扭曲的供方市场对地方政府最有利 地方政府根据垄断收益最大化确定土地供给量 根据中国法律法规规定,兴建商品房必须使用国有建设用地,而国有建设用地只有通过招、拍、挂的形式才能获得其使用权。这样,政府就成了住宅用地的垄断供给者。当地方政府成为城市土地市场独家垄断的供给者时,地方政府会根据垄断收益最大化的原则来确定土地的供给量。而几乎所有出现天价地的城市大约都出现的是同一类问题,只要供地紧张的城市,天价就成为企业生存的障碍却不得不为之的无奈。 地方政府普遍依赖土地财政,他们最爱“地王” 分税制改革之后,地方政府开始依赖卖地财政,甚至部分城市财政收入的一半以上来源于土地出让金。华远总裁任志强前不久提供这样一组数据:“2009年上海财政收入2540亿元,土地收入1043亿,北京财收2026.8亿,土地收入925亿,广州财政收入702.58亿土地收入425亿元”。2009年全国土地出让金实际上已经超过1.5万亿元,政府从房地产开发的各个环节(主要是包括土地出让金在内与土地相关的各个环节)提起的税费,占了整个房屋供给价格的50%左右。 |
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