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激活需求思路确立下半年楼市新基调

http://www.CRNTT.com   2014-08-23 12:09:30

文章表示，中央政府对“微刺激”负面效应的担忧，在央行《2014年二季度货币政策执行报告》体现得很明显，报告淡化了经济下行风险，更多强调了“微刺激”政策下的债务风险、未来可能出现通胀、全社会融资成本难降、产能过剩、延缓结构性改革等方面的问题。因此，二季度经济企稳后，政府及时兑现了“微刺激”托而不举的意图，有意识降低了“微刺激”的力度。 　　同时，中央政府对地方救楼市态度也有了明显的变化，突出表现在5、6月金融监管部门“喊话”，要求支持合理住房消费，限购红线可以突破了。从6月底呼和浩特正式发文松绑限购，不到两个月的时间，除一线和少数几个二线重点城市外，46个限购城市中的绝大部分退出了限购。而且，在7月11日召开的全国住房城乡建设工作座谈会上，新任住建部部长陈政高提出了下半年楼市要“千方百计消化库存”，这是楼市政策从偏紧缩的“分类调控”向偏宽松的“去库存”转变的信号。同时，“定向宽松”货币政策的实施，从去年底一直紧张的银行资金面开始好转，银行也开始通过加速房贷发放、贷款回归基准利率来支持去库存。 　　文章指出，楼市政策之所以在短短三个月时间内出现如此大的变化，显然更多是从缓冲“微刺激”力度降低和“稳增长”底线思维出发的，当然楼市下滑超预期也是一个重要原因。因为，看近期公布的7月的数据，今年前7个月商品房销售同比下滑7.6%，降幅比上半年扩大1.6个百分点，这意味着新开工和开发投资的底部仍旧没有到来，将继续冲击“稳增长”的底线。7月，国家在棚户区改造上突然发力(央行1.3万亿再贷款)，其目的也就是为了缓冲房地产超预期下滑和“微刺激”力度的减弱。 　　另外，“微刺激”政策也需要楼市支持。一方面，目前全社会的总债务负担已攀升至GDP的2.5倍，地方政府债务率达到150%，非金融企业(主要是国有制造企业、融资平台)债务率在100%至130%之间。从防范债务风险的角度看，这两个部门加杠杆的空间已经没有了，只有通过财政收入才能充实地方加杠杆的“弹药”，落实“微刺激”政策。从目前看，激活楼市以增加税收和土地出让收入是短期内增加地方收入最行得通的渠道，也是基建投资资金最重要的来源;另一方面，目前居民部门的债务率在28%至35%，在世界各国来说是最低的，有加杠杆的空间，而棚户区改造多出来的新增楼市供应，也需要通过居民买房来消化。因此，通过松绑限购、个人住房贷款回归基准利率来释放住房需求，在未来“微刺激”政策框架中的地位将大大提升。 　　但是，以基建投资为主的“微刺激”力度有所下降时，上游原材料和下游制造业就更低迷了，而房地产紧缩性政策全面放松的政策效应相对滞后，造成7月工业增加值和固定资产投资双双回落。这更加凸现了民间投资的内生动力是何等的薄弱，经济增长是何等的依赖政府基建投资和房地产，而银行表内外信贷资金也因需求下降而大幅度缩减。 　　文章认为，基于全盘考虑，下半年“微刺激”力度不会太大，当将更注重精准发力和定向支持。从以放松限购，辅之以贷款成本短期内趋势性下降的楼市政策来看，激活需求的思路已经形成，“去库存”和“促销售”将是未来楼市政策的主题。除一线城市外，基于限购全面松绑能释放出部分需求，再加上房贷紧缩局面缓解，市场对于楼市悲观的预期将得到改观。楼市短期内回升应是大概率事件。

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