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“地王”阴影下的北京楼市:恐慌情绪再涌动

http://www.CRNTT.com   2016-05-09 10:16:25  


 
  按照行业惯例,当土地单价超过3万元时,产品需要做成高端住宅才可获得合适的利润。也就是说,去年北京供应的土地中,有近半数将以豪宅形式呈现。再算上配建的大量保障性住房,北京中小户型商品房面临严重缺口。

  这也不难理解,在5月5日出让的昌平区两宗地块中,出现这样的规定:“除建设保障性住房外的剩余居住规模中,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”,即“70/90政策”。

  “解套”难题

  在上述“地王”出炉的当晚,就有北京开发商指出:“接盘侠”来了。因为按照业界估算,这三宗地块的价格“超出预期”。

  以昌平南邵为例,目前在售洋房类产品的最高售价在3万左右,明显低于两宗“地王”的成本价。大兴黄村的土地价格,同样高过同区域的大部分在售项目。这种“面粉贵过面包”现象自去年下半年以来,已屡见不鲜。

  中原地产首席分析师张大伟认为,按照这三宗土地的成本计算,未来房价成本将超过6万元/平方米。

  从历史上看,北京此前的多数“地王”项目都随着时间的流逝而实现“解套”。但就这三个项目而言,难题似乎并不容易解决。

  如上所述,土地单价超过3万元/平方米需做成高端住宅才可盈利。而“不超过90平方米”的户型,显然是刚需和改善型住房的需要。被设限的两个昌平区地块将面临极为尴尬的局面。

  张大伟测算,按照要求,昌平的两宗地块将合计建设89327平方米的小户型房源,按照户均面积80平方米计算,可以供应1100套小户型产品。但按照上述测算的价格,这部分小户型未来售价预期都将在600万以上。显然超出了刚需的能力范围。

  北京某房地产开发企业相关负责人向21世纪经济报道记者指出,此前房企应对“70/90政策”的手段可能重出江湖。

  具体而言,开发商可能将相邻的房屋“打包出售”,或采取“买一赠一”、“买一赠二”的方式。购房者可自行或委托开发商打通隔离墙,并将其改造成为大户型房间。

  此外,开发商还可能将这类项目切割成单套面积30平方米甚至更小的“超小户型”,从而降低总价,以期“薄利多销”。
 


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