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香港楼市阴晴 政治因素不可忽视

http://www.CRNTT.com   2009-11-06 11:09:54  


香港频频出现天价豪宅,现象需要深思。
  中评社香港11月6日讯/香港工商专业联会创会会长、资深评论员杨志强今天在《文汇报》发表文章“香港楼市与政治”。作者表示:“香港楼市整体经济乃至与政治形成了盘根错节、你中有我、我中有你的关系,当局必须以政治家的智慧和谨慎对待楼市问题。”“香港楼市与政治关系越来越密切,处理好楼市问题,特别是处理好香港经济多元化与稳定楼市的关系,政府的施政水平就会得到提高。 ”文章内容如下:

  亚太楼价急升,与环球资金泛滥,热钱流入经济复苏较快的亚太区有莫大关系。而香港更由于港元与美元挂,美元疲弱,美汇指数由今年3月份至今已经下跌15%,变相令港币自行贬值15%,令本港资产更为吸引,海外和内地资金自然持续流入本港楼市逐利。这一轮香港楼市攀升,本来与政治没有关系。但香港楼市从回归以来就与政治有莫大关系,笔者谨就此问题稍作梳理和分析。 

  最近,由两位立法会前议员郭家麒、张超雄任召集人的“关怀香港”,发起“无壳蜗牛”游行,力撑游行的包括梁家杰等公民党成员和李永达等民主党成员。这令笔者想起亚洲金融风暴前夕的光景。十几年前“无壳蜗牛”运动,是民主党李永达等人发动,他们要求政府压抑楼价,迫使政府兴建夹心阶层房屋及推出一个又一个自置居所贷款计划。董建华上任时,也正值本港楼市高峰期,面对“无壳蜗牛”、“夹心阶层”统统走到街上,对楼价飙升叫苦连天,因此董建华在1997年10月发表上任后首份施政报告中,便提出“八万五”房屋政策,以稳定楼价。当年,包括民主党在内的反对派,均认为这是一项“德政”,这份施政报告宣读后,赢得包括反对派在内的社会各方面的热烈掌声。 

             楼市换了人间 政客“两边抽水” 

  1997年亚洲金融风暴突然来袭,戳破了香港楼市的泡沫。楼价由1997年拾级而下,至2003年沙士期间,整整跌了六年,私人楼市楼价跌去70%,市值从1997年的5万亿元,跌至不足2万亿,市值共蒸发超过3万亿。置业者沦为负资产的高峰,至2003年6月达106,000宗。这时,楼市问题已成为香港最大的政治问题。董建华的“八万五”政策成为众矢之的,“德政”变成“恶政”,董建华因此背正黑镬,市民的怨怼更是聚焦于此,在2003年“七一”大游行中集中爆发。最令人不齿的,是包括当年力撑“无壳蜗牛”运动的反对派人士,也加入声讨董建华“八万五”的行列,混水摸鱼,大肆抽水。最令人惊讶的,是香港政客竟然可以“两边抽水”,当年抗议高楼价要求政府压抑楼价是他们,但楼价一旦下跌抗议政府的也是他们。政客的“两边抽水”,与黑社会的“黑白通吃”,颇有异曲同工之处。这些“两边抽水”的政客充斥香港政坛,想不到十多年后又再蠢蠢欲动。 

  经过多年经济复苏,加上2002年起政府为挽救楼市,推行九大稳定楼价的房屋政策,楼价从谷底逐步回升。目前,全球性低利率、热钱涌入、不衡的负利率(买楼的借贷利率(1-3%)比商业借贷利率(约4-6%)有严重的差异)和部分地产商取巧的卖楼方式,是香港近期楼价飙升的原因。近期豪宅单位楼价的升势,令市民担心楼价急升,会扯高中小型单位楼价,一些尚未置业的市民,忧虑楼价一旦持续上升,最终超越他们的能力。在此情况下,由“两边抽水”政客发起的“无壳蜗牛”游行,要求政府恢复兴建居屋及重售公屋,增加中低价楼宇的土地供应,历史仿佛又回到亚洲金融风暴前夕。香港楼市与政治,又重新密切挂。 

  中原地产主席施永青预期,豪宅楼价已经见顶,整体楼市会出现调整。他强调,现时六成人有自己的物业,三成人住公屋,一成人未买楼,政府不应为一成人而打击六成人的利益。事实上,香港有120万个私人住宅物业,市民对“八万五”教训犹有余悸,不想成为负资产。目前的“无壳蜗牛”抗议行动,某种程度上是分化性议题,与2003年“七一”大游行时,众多物业大跌甚至成为负资产的中产阶级的同仇敌忾,完全不可同日而语。目前,社会上除了有一成想置业的人,亦有六成已买楼的中产阶级,他们担心政府会介入楼市打压楼价,重蹈“八万五”的悲剧。 

        楼市盘根错节 考验政治智慧 

  由于香港楼市整体经济乃至与政治形成了盘根错节、你中有我、我中有你的关系,当局必须以政治家的智慧和谨慎对待楼市问题。 

  首先,一成未买楼人士对楼价上升的不满,也是一种民意的表现。菜园村仅几十户的民意,就可以被一些“声援人士”和抽水政客无限放大,令高铁建设收地备受阻拦。一成未买楼人士对楼价上升的不满,目前已被抽水政客推波助澜,似乎成为香港的主流民意。对此政府切不可掉以轻心,必须安抚这一成人“买不起楼”的焦虑。继金管局“出招”收紧2000万元以上豪宅信贷后,财政司司长曾俊华又约见地产商代表,并在立法会上明确表示,如果发现楼市出现不公平、不健康情况,特别是影响民生,一定会采取果断措施介入。特首曾荫权亦重申,政府密切监察楼价变动,当局不希望楼市再出现泡沫,因为任何泡沫都是不利经济发展,如果有需要政府会推出稳定市场的措施。特首、政府和社会人士的舆论攻势,使香港楼市即时冷却,成交量在10月下旬急跌,楼市由此步入盘整时期。担心“买不起楼”人士的焦虑,亦有所纾解。 

  第二,曾荫权强调,任何措施都会保持透明度和考虑到已经置业人士的合理期望。本港绝大部分中产人士作为已置业者,他们关注楼市的稳定,不单是关注自己辛勤所得的身家会否缩水,而且是关注香港的整体经济和利益会否受到冲击。对于部分担心“买不起楼”人士和抽水政客要求政府复建居屋及恢复卖地,当局不宜急剧改变楼市政策。其实港府目前已有不少市场化机制回应土地需求,包括优化土地供应、以招标模式发展的港铁及市建局项目等,而优化勾地制度,活化庞大居屋买卖及租赁市场,也可为市场释出大量廉价的现成单位。 

  第三,政府最近的某些政策,如施政报告提出的“悭电胆现金券”,排除反对派政客的罔顾事实,蛮不讲理,乱扣帽子之外,或有粗疏之处。但对楼价上升问题的处理,笔者认为曾荫权和特区政府应对得体、措施得当、政策缜密,在政治上体现出一定水平。香港楼市与政治关系越来越密切,处理好楼市问题,特别是处理好香港经济多元化与稳定楼市的关系,政府的施政水平就会得到提高。 

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