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房地产失衡 港府已进退维谷 | |
http://www.CRNTT.com 2010-09-11 09:33:07 |
供求矛盾更突出 二、房地产业就业人口占整个劳动人口比重较大。如按行业类别划分就业人口分布,地产及商用服务业的就业人口也占10%,仅少于批发零售业、进出口外贸业,但如加上社区服务业、建造业等相关行业,其就业人口将近20%,远超任何行业的就业人口。 三、卖地收入占政府财政收入一定的比重。近半世纪以来,香港卖地所得大多占政府财政收入的10-20%,少数年头可能少于5%,但少数年头可能多于30%。尽管没有得到官方的公开承认,近半世纪以来,港府(包括回归前后的政府)基本奉行的就是“高地价”政策。经济学家对高地价政策没有统一的标准,但并非不可以按常理推断。笔者以为,只要(一)当地地价超越同级(类)城市地价,(二)地价成本远重于建筑成本,(三)超过中产人士购买力,(四)同期面粉(地价)贵过面包(楼价),就可以大致认定政府通过控制土地供应的方法推行高地价政策。 对于房地产是否是香港的支柱产业,只要用占GDP比重、就业分布和财政收入三项标准的任何一项标准衡量,就不难推定。现在三项标准都已达到,但政府还是羞答答地不承认,倒是奇怪得很,实在不如澳门爽快。对博彩业,澳门政府不但承认是澳门的支柱产业,而且确认是“龙头”产业,但同时对该“龙头”产业带来的负面的经济、社会效应,有所认识、有所警惕、有所调整。 香港基本法第119条规定,特区政府要制定适当的各项产业政策,包括房地产业、制造业、渔农业等。由于缺乏适当的政策,香港现时制造业占GDP比重不到3%,渔农业降到0.1%,几乎不存在了。但另一方面,却出现房地产亢奋,新地价、新楼价纪录不断刷新的奇景。泡沫已经形成,但政府还只在如何控制金融风险等次要矛盾上下工夫,还没有把注意力转移到供求失衡这一主要矛盾上。 政府已进退维谷 香港是国际金融中心,控制银行房地产贷款风险是必要的,也是容易在短期内实现的。但调整房地产供求失衡问题却不能一蹴而就。香港房地产供求失衡问题早已在2005年发生,从住宅、写字楼、铺位、分层工业大厦的供应情况和价格指数不难看出来。政府不但没有及时调整供应,却变本加厉减少供应。但另一方面,却制定投资移民政策来刺激需求。耽误了五年的时光,到今年才调整土地供应。有火种看不到,五年内还不断淋油,到五年后才救火,为时已晚,进退维谷。 如政府大量推出土地供应,则可能重现前任特首董建华当年“八万五”的后果,但如推出不足,就会出现像最近两次卖地高出勾地价近倍的情况,反而刺激楼价攀升,增加楼市升值期望。之所以如此,原因在于:(一)政府未把房地产当作支柱产业,没有长远对策;(二)政府过重政制发展,忽略经济发展。但愿今年的施政报告有灵丹妙药,有救市治世良方。如此,香港幸甚。 |
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