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房地产调控政策重心应当放在哪里

http://www.CRNTT.com   2010-09-13 07:48:05

第五，制定严厉的税收政策，有效抑制住房交易投机行为。长期以来，德国房地产市场发展一直比较很稳定，房价甚至出现负增长。其原因是多方面的。其中，一个重要原因是房地产交易市场的税收政策异常严厉。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果买卖获利，还要交15%的差价盈利税，这就大大缩小了房产商和炒房者的盈利空间。 　　第六，建立公开、透明、激励性的转移支付制度，充盈地方财政，使地方政府的事权与财力相统一，调动地方政府按照产业政策发展区域经济的积极性。 　　建立多元化的房地产供给体制，通过扩大住房供给来满足社会多层次的住房需求 　　文章分析，1998年以前，中国的住房供给市场是一种以单位建房、集资建房为主，以商品房为辅的体制。1998年住房体制改革以后，国务院明确提出，城镇住房制度改革的目标是建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。同时，明确提出，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他高收入家庭购买、租赁市场价商品住房。目前，地方政府缺少动力建造廉租房，居民自建房和单位集资建房也被禁止，住房供应体系的90%以上实现了市场化。由于缺少多元化住房供给来满足多层次的住房需求，所以，房地产市场供给与需求严重不匹配，导致房价持续上涨。 　　近年来，针对中国的房地产市场供给体制，专家学者们进行了深刻反思和探讨。许多人建议中国应学习德国、新加坡，建立市场化和保障性住房并行的“双轨制”，以稳定房价和创造社会公平。这种观点是有道理的，但还远远不够。在“双轨制”基础上，中国还可以尝试放开居民自建房和集体建房，变“双轨制”为“多元化”。 　　从国外“双轨制”的运行情况看，市场化住房在整个住房体系中所占的比例一般都在25%左右，政府提供的保障性住房通常占到70%-80%。比如，德国的保障性住房占比为80%，新加坡高达97%。新加坡政府规定，占住户总数3%的富人由开发商提供住房，以收取很高的土地出让金，入住后还要收取高额物业税。而对占住户总数80%的中低收入者，由政府提供控制户型和房价的住房。对占住户总数8.5%的困难户，由政府提供补贴60-70平方米的房屋，对其他8.5%的特困户，出租42平方米左右的住房，每月仅收十几新元的房租。这种住房体系，既很好地解决了国民的住房问题，也避免了房价的失控。

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