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房价顺应经济转轨必然也必须调整

http://www.CRNTT.com   2014-06-22 08:28:04

2.房价已经处于高位 　　一是相对收入房价偏高。由于近十年来房地产价格的快速上涨，当前房价收入比快速提高而达到相对高位，按人均居住面积的房屋总价与人均收入相比，绝大多数城市远远超过10，甚至不少城市已经超过20，即使考虑到中国居民的福利收入，房价收入比也至少在10以上，购房透支了居民若干年的支付能力，被戏称为“把市场玩死了”。 　　二是绝对房价堪比国际大都市。北京、上海等一线城市的房价已经接近或达到香港、东京乃至伦敦、纽约的水平，长期看中国大都市的房价不可能长期高于国际大都市的水平。 　　三是房价租金比偏高。在快速城镇化阶段，房价租金比一定程度的偏高是可以理解和解释，这是建立在未来两者逐步趋近，终值将会相同的基础上的。目前看，中国房价月租金比基本已经超过500，折合租金年收益率为2.4%，在某些城市租金年收益率仅为1%左右，相当于房价月租金比为1000以上。并且房价租金比偏高已经持续了很长时间，在相对房价和绝对房价均处于高位时，房价调整将成为一种趋势。 　　3.供求关系逐步逆转 　　根据统计局公布数据，1999-2013年全国住宅竣工面积为224亿平方米。全国住宅竣工面积包括农村住宅竣工和城镇住宅竣工两部分，国家统计局没有给出城镇和乡村住宅构成，但是可以根据城镇住宅投资占全社会住宅投资的比重推算，城镇住宅竣工面积至少在180亿平方米以上。按常住城镇人口计算人均住宅建筑面积24.7平方米，按户籍人口计算约为36平方米，仅城镇新建住宅面积就已经超出全国城镇人均住宅面积。 　　由此可见，中国城镇人均住房面积的城镇人口口径是按常住人口计算的，根据国家统计局《2013年农民工调查报告》数据，绝大多数农民工特别是建筑工人通常住在简易的工棚里，而且报道城市低收入特别是年轻群体“群租”的情况也较多，这说明这些人群是没有城镇住房的。这说明中国城镇住房存在结构性过剩，进而也可以判断中国住房产权分布状况是极不平均的，部分人群拥有的住房或面积远远超过了平均状况。可以得出结论，在投资需求被限制的情况下，未来的购房需求主要集中在常住城镇的较低收入群体，他们的购买能力不能支撑这样高的房价水平。 　　4.城镇化由规模扩张向质量提升转变 　　前10年，中国城镇化速度平均为1.35%，在中国历史上这样城镇化速度和跨度空前绝后，远远高于发达经济体曾经的城镇化速度。快速城镇化能够降低房地产的资本化率，在租金一定的情况下抬高房价水平。部分学者估算中国已经达到70-75%的工业化率，2014年以后中国即将进入后工业化阶段，工业化带动城镇化的动力已经不复存在。 　　同时，中国就业人口增速从2005年开始快速放缓，近年来几乎保持零增长水平，可以判断中国城镇化由规模扩张向质量提升转变是必然趋势。今后的城镇化主要从两部分人口市民化入手，一部分是非户籍常住人口，主要是农民工及其家属的市民化问题；另一部分是新增城镇居民的市民化问题。 　　2013年中国城镇非户籍常住人口接近3亿人。农民工中在城镇购房的人数占比仅为0.6%，在城市独自租赁居住的占比为13.5%，合租居住的为19.7%，合计33.8%。其他农民工基本居住在单位集体宿舍、单位工棚和经营场所。这就是说明这部分人口市民化的保障居住需求十分巨大，按一半家庭需要保障住房计算，至少需要1.3亿套保障住房。 　　如果10年消化这部分人口的住房保障，每年需要1300万套。扣除城镇自然增长人口，新增城镇人口按80%需要住房需求计算，每年至少需要600万套住房，其中很大一部分需要保障居住。城镇化方式转变必然带来住房需求结构的调整，这种调整有利于房价的合理回归。

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