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北京房地产的长效机制究竟是什么?

http://www.CRNTT.com   2017-08-27 16:13:06

中评社北京8月27日电／北京房地产市场说长效机制已经说了有N年了，但是一直以来均没有对于成效机制有一个成熟的、官方的说法。这也就导致了民间对于长效机制有了极大的演绎空间，这其中关于房产税就是一个比较常见的说法。 而关于房产税是否会成为长效机制的重要组成部分，我个人对此幷不太认同。 　　理由在于除了比较常见的法理问题之外，还在于房产税本身就是一种“恶税”，不仅没有任何人在房产税的过程中能够获益，而且只会增加社会运营成本： 　　第一，房产税会增加无房者的租金水平。因为降房价的方式很多，而房产税只会被转移到无房者身上导致租金上涨。 　　第二，房产税会让有房者的持有成本提高。 　　第三，房产税幷不会让政府收益，反而可能会导致行政成本居高不下。 　　很多人以为房产税会让政府获得收益，这种想法过于简单化了。就像我们为何要取消农业税一样，收税是会增加行政成本的。当一种税种的收税成本高于税负本身，收取这种税，就是一种亏本买卖，因此对于政府来说，也是一种负担。农业税就是这样的一种税种，因此取消它显然符合各方利益。同样，房产税不是一种简单的税收，它不仅需要对各种房产进行统计登记，可能还需要增加专门的税收部门来进行征收，最关键的是它还不能采用较高的标准来征收，因此房产税的成本显然要比单纯的卖地高多了。因此，在没有找到很好的办法之前，中国的房产税只会提高社会运行成本，从这一点上看，我们认为房产税短时间内出台的可能性不高。 　　那么究竟什么才是房地产市场的长效机制呢？ 　　我个人判断，其实就是房地产行业的供给侧改革，就是要改变房地产市场的供给端，将纯粹的市场化供给转化成为多轨制供给，用一句话来形容就是“高端靠市场、中端靠支持，低端靠保障”。只有理解到这一点，我们就会对未来的市场变化及政策走势有一个相对准确的判断。2010年，北京市提出限购政策，提出每个家庭只能限购一套住宅。2011年，又将外地人在北京限购条件升级为5年社保及纳税，当时市场非常悲观，很多人都将自己在北京的房子卖掉去外地过上了悠闲的生活。结果限购后的几年，北京房价反而出现了暴涨，可见限购本身幷不能成为北京房价的制约条件，不仅住宅如此，商住也是如此。2013年北京市开始从供给端入手，提出“自住型商品房”的概念。值得注意的是，自住房仍然是一个商品房的概念，只不过是以中小户型为主，限价销售，客户由建委摇号推荐，5年禁售型的商品房。当年就明确提出，未来两年（2014-2015年）至少要保障7万套自住房商品房的供应量，导致业内惊呼北京市场即将进入住房制度的双轨制改革，北京房价必将出现调整。

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