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智库观察：​楼市限售令有何积极经济效应？

http://www.CRNTT.com   2017-09-27 09:53:43

首先，将对抑制投资投机性购房扰乱楼市价格发挥重要作用，也是此轮楼市“限售令”的真正目的和最大意义所在。限售交易控制，主要是打击投资炒房，降低房地产投资属性，对投资投机炒作者妄图从商品房短期溢价中达到转手出售赚钱之目的无异于当头棒喝。此次8个城市“限售令”规定新房子获得房产证后规定2至5年不得上市交易，比如之前的石家庄直接限售5年，保定新房限售期长达10年，这明显加大了房子持有的时间成本，卡住投机炒房者资金流，让其难以实现短期炒作获益，可谓精准打击“短炒”，是对炒房客下达的史上最严逐客令。尤其，“限售令”再次印证了“房子是用来住的，不是用来炒的”核心，通过限售，既能实现去库存的导向，同时也可以防范各类短期资金套现。这对炒房行为会有较大遏制，并有可能将投机购房者彻底清除市场，将使市场更加理性。 　　其次，可促使地方政府扎实推行楼市调控政策，不再掩盖调控真相，以便抓住房地产调控有利时机。可以说，造成当前一些城市楼市价格大幅上涨，很大程度上是不少地方政府在调控楼市上没有真正痛下杀手；也有一些城市对中央调控楼市决心理解不透，甚至有应付之嫌疑，存在观望试探心里。尤其，一些官方媒体为引导需求对于房价走势的心理预期，依据的数据并不充分、全面，且不断出现房价下跌的报道，对中央政府正确决策产生了一定误导。比如武汉、重庆、长沙、贵阳等城市昼夜奋战排队购房、需求对于房价继续上涨的预期并没有改变而且加剧了；长沙几次政策收紧，楼市热度不减，年初时曾出现卖断货的现象，如今依然维持着逢开盘必售罄的火爆销售态势等都没有得到正确预判并采取有效调控措施，以至近期这些城市楼市价格再次大幅上涨。如长沙内六区商品住宅均价从2017年1月的8114元/平方米，攀升至8月的9312元/平方米，8个月间涨幅近15%；重庆房价从2016年6月前均价6000多元，一年多时间上涨到将近10000万元。这两大城市刚性需求绝对没有这么大的拉动力量，大部分是全国各地涌入的炒房客炒作所致。好在中央决策层英明果断，没有被官媒唱赞歌假象迷惑，没有被其房价下降的片面报道所误导，而是准确把握楼市房价走势的真实情况，即在继2017年3月掀起严厉调控风暴之后，再次升级楼市调控，有利彻底打爆炒房客的头颅，也对地方政府是一次深刻教训。 　　再次，对银行业是一个很好的警醒和启发，再也不能将信贷资金通过消费贷及其他渠道暗地流向楼市，否则后果是很危险的。此次8城市出台限售政策的背景是大量投资者、投机者进入房地产市场，金融杠杆持续扩大。从一二线城市领涨，再到三四线城市跟涨，房价实现了板块联动大涨。数据显示，8月份住户部门短期贷款增加2165亿元，几乎是7月份的两倍，显示炒房者仍在加杠杆；且还有大量银行消费贷暗地流入楼市，更拉升了楼市价格。由此，对于眼前房地产泡沫这只“灰犀牛”，唯有再次升级严厉调控措施，才能防范系统性金融风险发生：也即不能再让金融加杠杆继续加上去了，通过锁定房贷资产，断绝短期交易，可有效挤出投资投机性购房需求，稳定供需，稳定市场预期。同时，限售年限，还可有效培育潜在购房者的购买力，也为未来政策调整留足了空间。而且，从宏观层面看，只有打破楼市加杠杆才能遏制信贷泡沫加剧，避免经济下行压力加大经济恶性增长循环，并可促使我国政府抛弃过去把房地产当作稳定经济增速救命稻草的做法，转变经济发展方式，大力推进经济结构转型升级，积极培育新的经济增长极、增长带和增长点，从根本上逃出房地产对中国经济增长的制约怪圈。 　　此外，“限售令”对一般普通购房者是一个利好消息，可能房子不会快速上涨，或者至少保持平稳，有利于在价位低者把握购房时机。且限售有利于进一步稳定市场预期，对房地产开发商是一个很好的提醒，再也不能盲目拿地或任性扩大开发规模，要确保合理适当的开发速度，以免商品房再次积压而使资金再次陷入困难境地。尤其，从全国范围看，此轮楼市价格快速上涨，有一线城市严厉调控的溢出效应的影响。而二、三线城市吹响了楼市严调控“集结号”，无疑再次断了投机炒作者的生路，可对全国形成一种比较好的预期，利于全国楼市价格的稳定。 　　但需注意一个问题就是银行房贷利率上浮还应把握一个度，实行有所区别的房贷利率政策，针对不同收入人群实行灵活房贷利率政策，千万不能“一刀切”而误伤购房刚需族。就目前而方，银行上浮利率已有过头之势，需要控制。比如北上广深房贷利率上浮已突破5%，全面进入上行通道；一些地方银行甚至大幅上涨房贷利率，如郑州市中、农、工、建、交五大行普遍上浮10%到20%，其中，中信银行上浮高达30%，这无疑大幅增加了购房刚需族的成本和负担，使他们重新陷入无法购房的窘境。 　　（来源：中国网；作者：莫开伟 中国地方金融研究院研究员）

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