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当前中国楼市三大困惑解析

http://www.CRNTT.com   2008-12-01 00:06:58

第三，我国银行监管当局近几年来实施了一系列严控房贷风险的政策措施，包括居民第一套房贷和第二套房贷首付比例的规定，关于个人月按揭贷款还款额不得超过个人或家庭月可支配收入的50%的规定，以及银监会近期针对房贷三假(假按揭、假首付、假房价)行为所发布的《中国银监会关于进一步加强房地产业授信风险管理的通知》等，使银行系统的房贷风险得到了有力的控制。总之，我们坚信，我国的房地产市场在奥运以后既不会发生如股市暴跌那样的灾难，也不会因市场的适度调整而危及金融系统的安全。 　　当然，我们也必须清醒认识目前我国房贷市场存在的风险，充分估计到未来房市适度调整可能给银行带来的影响。一是房贷市场的“假按揭”、“假首付”、“假房价”的“三假”行为造成的风险。“假按揭”是开发商为套取银行贷款，用不真实姓名向银行骗取按揭贷款；“假首付”是开发商为增加住房销售，以垫付首付款或分期支付首付款方式让购房者从银行获取按揭贷款；“假房价”指开发商为了从银行套取更多资金，以虚假方式把所售住房价格提高，从而使购房人能取得更多贷款。这些“假”行为都会给银行房贷带来风险。二是购房者超支付能力贷款造成的风险。按规定，贷款额度必须控制在每月还款额不得超过家庭月可支配收入的50%，但实际上，很多贷款人用假证明等手段取得超越自己支付能力的贷款，这显然给银行带来了巨大风险。三是贷款利率不断提高，会使部分债务人丧失还贷能力。四是过去在房价持续猛涨过程中，许多偿付能力低的人也加入通过按揭贷款投机炒房的队伍。所有这些都是目前客观存在的房贷风险。 　　为了切实防范房贷风险，金融监管当局要不断总结经验教训，制订和实施一系列防范风险的规章制度，所有金融机构也要切实重视和加强信贷风险管理，坚持“审慎经营”原则，科学设计信贷产品，做好预警，控制规模，恪守操作原则与标准，不断提高风险防范能力。 　　三、房地产要不要“救市” 　　面对当前中国楼市形势，有些人提出，在CPI周期上行，经济周期下行的背景下，中国楼市需要一场挽救市场预期的行动，也就是需要实施一些政策的微调，以挽回楼市的颓势。“挽救楼市预期的行动”这就是要把目前人们关于楼价可能下调的预期改变为人们预期楼价还要上涨从而快快去购买，这样，成交量和楼价就可以继续上去。“实施一些政策的微调，以挽回楼市的颓势”？就是要放弃一些当前正在实施的楼市调控政策，以改变下一阶段楼市可能出现的调整态势。 开发商、银行以及某些地方政府对目前的楼市调控政策，特别对购买第二套房的房贷政策以及支持保障性住房的土地政策确实很有意见。一些商业银行千方百计对购买第二套房的投资者“打擦边球”。广州市政府在广州房价和交易量都调头向下时就停止“对商品房价格有直接冲击”的限价房土地拍卖与规划。上海已有金融机构正在恢复已停止多年的二手房买卖中的“转按揭”业务。许多迹象表明，从珠三角到长三角，再到华北许多城市，基本上所有地方政府都在积极筹备用经济手段拯救房市。 　　对所有这些“救市“的言论和行动该如何正确认识？首先，在眼下房价经过几年持续猛涨以后可能调头向下调整时提出要“救市”，实际上就是要托市，不让楼市作任何向下的调整。一些人还打出是贯彻中央在今年六月中旬召开的各省市负责人会议关于要稳定房地产市场的精神的旗号。这里又涉及如何正确理解中央关于要稳定房市的精神实质。我认为，稳定房市就是不能让房市大起大落，而决不是指不允许房市有任何波动。众所周知，房市作为市场经济体系重要组成部分之一，房价既不可能一直涨，也不可能一直跌，而总会随供求关系变化，有涨有跌，国家宏观调控目标不是不许有任何波动，而是要不发生大起大落的剧烈波动。当前，房市成交低迷正是前几年一直涨价达到了市场难以接受的程度因而需要作适度下调并恢复市场均衡的一种信号。如果把稳定房市理解为房价不应向下作任何调整，那就是把中央精神曲解为只涨不落了。前几年房价节节攀升时，中央提出要稳定房价，一些同志就说，房价涨不涨由供求决定，不应由政策来划框框。现在，房价可能下调时，还是这些同志说，政府应出来“救市”，他们的用意不是很清楚了吗？

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