| 土地储备制度 不应弱化应完善 | |
http://www.CRNTT.com 2009-08-24 10:28:49 |
东方早报发表上海社科院房地产研究中心研究员顾建发文章表示，所谓土地储备制度，是指政府依照法律规定，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发、整理后予以储存，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种管理制度。1996年，上海市成立土地发展中心，是中国第一家土地储备机构。此后短短几年的时间，全国1000多个市、县建立了土地储备制度。 土地储备制度是中国在土地管理方式逐步从计划经济体制向市场经济体制转变，土地利用方式由外延粗放型向内涵集约型转变的背景下，以提高土地利用效率和优化土地资源配置为目的，合理运用社会主义市场经济的宏观调控手段，实现土地资产保值增值。它在保护耕地，发挥政府的宏观调控作用，优化城市土地资源配置，盘活存量土地资产，防止土地资源的闲置和浪费，增加财政收入等方面都具有十分重要的意义。 然而，土地储备制度从诞生至今的十多年，一直受到一些部门和开发商的诟病。其目的就是将高房价责任推向政府，并且言下之意，政府不应垄断土地一级供应市场。随着最近房地产市场的回暖，土地市场也是异常火爆，在那些“老地王”晒太阳时，“新地王”则纷纷涌现。有的开发商通过各类渠道提出：“应该允许企业储备土地”、“将土地动工开发期限从2年延长为4年”等等。很显然，这些房地产开发商在变相储备土地能获得行业竞争优势的好处外，还能坐享土地增值收益，试图“一箭双雕”。 根据搜房网发布的《2009上半年中国房企土地储备排行榜》显示，截至今年6月底，包括恒大、世贸、保利、富力、万科等在内的10家房企土地储备总量超过3亿平方米，几乎相当于全国全年房地产开发规模的一半。由此可见，储地成了部分上市房企的另类“盈利”模式，联想近来大央企、大国企纷纷拿地成为“新地王”，不免使人担心未来的土地市场很可能会变成“大企业的游戏”。 文章认为，完善土地储备制度，保持房地产市场稳定刻不容缓： 一、编制土地储备规划。尽管中国许多城市建立了土地储备制度，但是并没有编制相应的规划，因此在实践操作过程中随意性较强，弱化了土地供应市场和房地产市场的宏观调控作用。编制土地储备规划，有利于落实和协调城市总体规划、土地利用总体规划和其他相关规划，同时可以避免由于信息不公开透明所造成的弊端。 二、提高土地储备法律地位。目前《土地储备管理办法》仅是由国务院下属部门就土地储备制定的专门性规范文件，不具有较高的法律地位。而《土地管理法》是全国人民代表大会常务委员会通过的土地管理的基本法，建议在《土地管理法》拟议修订过程中，增加有关土地储备内容。 三、完善土地储备方式。目前出让土地的招、拍、挂的招标方式，基本上都是以价高者得，这在一定程度上推高地价，同时也推高了房价。要把投标者的资质、从业经验、房产业绩、市场声誉、信用度、开发计划、土地利用能力等作为一项重要指标，提高它的权重。上海在建筑工程中已经终结低价中标，那么在土地的招、拍、挂中是否终结价高者得，我们将拭目以待。 四、建立土地储备基金。这在一定程度上可以避免在职政府过度依赖“土地财政”，给后任政府预留发展基金，同时也可以保障廉租房的资金来源。 |
