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台湾五大都会区 房价过高如何应对

http://www.CRNTT.com   2009-12-17 11:49:55  


 
                        参、政策建议 

  (一)调降贷款成数 

  对于低利率造成庞大金流涌入房市现象,建议政府应针对不同范围调整贷款成数。例如首次购屋民众仍维持八成贷款成数,保障民众住者有其屋的权利,至于购买第二户以上非自用住宅的投资客,则依据住宅价格调整贷款成数,1,000万以下降至七成,1,000万至5,000万降至六成,5,000万以上降至五成,增加投资客的资金负担。同时,要求银行小心和审慎评估建筑贷款所涉及的风险,降低高价住宅的建筑贷款成数上限,有助银行更审慎管理信贷风险,确保银行稳健经营,如此一来无论是建商或投资客都会量力而为,不至于一窝蜂拿着低成本资金投入房地产市场。 

  (二)调高房地产相关税收 

  目前包括台北市在内各县市的房屋税,以自用住宅来说,是房屋评定现值乘以1.2%的税率计算,非自用住宅的税率则为3%。至于富人利用高单价豪宅当作避税工具,主要是因为国税局审查的房屋(以评定现值计算)加土地(以公告现值计算)都远低于市值。在美国,每年缴交州政府的不动产税,幅度为房产市值的1%-2%。在加拿大,政府对拥有二套住宅的人以高税率征税。在纽西兰和澳洲,不动产税则是根据房屋的占地面积和每年进行评估的市值按0.3%-1%征收,各国的征税方式虽不大相同,但都是遏制房地产投机、合理配置房地产资源的手段。 

  因此,建议政府从住宅税收制度方面着手,尤其是公告现值与市值之间的落差,更是台北市房价居高不下的主因,透过课征与市值相符的税收,直接增加民众持有第二户以上房产的交易成本,从而达到抑制投机的效果。当税率达到某一个程度,持有多户的投资客就会因为持有成本太高而释出部份房屋,造成房屋供给量增加、房价下跌的效果,除了能够直接影响房地产的交易过程,也能促进房市健康发展。 

  (三)加速兴建大众运输系统 

  “行政院”考量北台湾人口聚集量大,为增加北台湾房屋供给,计划将在机场捷运沿线各站区,选勘多处距离台北火车站二十几分钟车程以内、面积百公顷以上土地,仿效香港机场快线的青衣站,透过区段征收,兴建让年轻人用合宜价钱即可买到的大型住宅社区。 

  对于此一计划建议审慎考虑,除征收土地、兴建住宅耗时耗力,短期内并无法提高供给量,根据2008年住宅信息统计年报摘要,台湾住宅供给率达101.47%、住宅自有率达87.36%,未来房市有变动,也可能面临国宅滞销,事实上,扣除台北市及部份台北县,北台湾房屋供给量并不短缺,价格也可谓合理,不如加速兴建大众运输系统,带动区域经济发展。 

                         肆、结语 

  从2007年美国次级房贷风暴开始,2008年金融海啸不仅重创美国经济,更延烧至世界各国,而日前杜拜债务危机更显示藉由开发房地产推动经济成长,而非实质经济的稳定发展,面对资金的不稳定,房地价格瞬间暴跌、最终导致政府偿债能力每况愈下,引发金融市场恐慌,这一切都与房市过度飙涨有关。 

  在台湾尤其是台北市,房地产投资的现象已扭曲变形,房价不断创新高、租金不升反降、人口逐年外移,使得政府更应重视房地产投资对整体经济的影响,藉由加重投机客的交易成本,避免房市泡沫越吹越大。 

  综观过往历史,一旦触及既得利益,任何改革都会遭遇强大的阻力,如果没有打破既得利益的勇气,就很难取得真正有意义的进步。唯其强有力的抑制投机性房地产投资,促进房地产健康发展,让资金流向实质生产面,创造更多就业机会,才能确保经济稳定成长,让多数民众真正享有安居乐业的生活。 


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