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对当前房地产调控的反思

http://www.CRNTT.com   2010-09-01 08:14:14

房地产市场运行的大方向由宏观经济的景气方向决定。长期看，房价涨幅与名义GDP增长率大致同步。房地产市场具有明显的周期性，而且周期长度比较稳定，有投机高潮，也有萧条低谷。总体而言，房价涨跌是市场经济中的正常现象，正是通过价格波段来配置房地产资源和调节房地产供求，政府不宜直接干预价格。 　　相反，行政性地直接实施打压房价，很可能加剧行业的周期性波动。房地产成交量是房价的先行指标，前者平均领先后者八个月。在宏观经济指标体系中，量的指标一般都领先价格指标。本轮经济周期中，宏观经济先行指标大多在去年就已见顶，我们的实证分析表明，如果没有本轮房地产宏观调控政策，正常情况下房价今年6月左右见顶回落，租金价格今年7月左右见顶回落。 　　政府希望能够准确判断房价是否合理，再针对性地出台刺激政策或抑制政策。但房价是否合理很难人为判断，针对房价的政策时松时紧，客观上可能加大了房地产市场的波动。 　　美国、英国等世界上较大的经济体，都大致存在17年-18年左右的房地产周期（也叫建筑周期或库兹涅茨周期），中国房地产或许也存在这样的周期。从上一顶峰1993年算起，2011年左右中国房地产市场可能也是一个重要高点，密集的房地产宏观调控政策可能会加大房地产市场调整压力。 　　文章认为，调控宜优先使用市场化手段。除了流动性必要的总量控制，抑制高房价的根本举措在于规范房地产市场交易秩序，改进供给制度。如科学制定住房供给规划，根据市场需求增加住宅土地供应，规范房地产供给环节税费，适当提高住房容积率，降低（而不是提高）住房交易成本以提高房地产市场运行效率。政策的着眼点应是帮助居民满足合法、合理的居住需求，而不宜从抑制房地产需求和房价上涨的角度来调控。 　　此外，政策出台要考虑政策产生效果的滞后期。房价、租金价格在宏观经济指标体系中属滞后指标，房地产市场调控如果盯着房价，则会出现这样的状况：经济和房地产市场已经处于下行周期，而调控政策还在不断收紧。

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