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“房地产投资拉动经济”是误导

http://www.CRNTT.com   2012-03-09 11:07:51

从经济学上来说，如果两个东西，A和B，被证明是互为因果的，那就意味着A和B都不能单独发动对方，需要一个外力作用来推动A和B的互动。这有点抽象。怎么去理解？打个比方，就像你踩自行车，你的前后轮互相在动，他们同时在作用对方，你能说到底是前轮带动后轮，还是后轮带动前轮？你可以说它们同时在带动对方，但实质上它们都没有带动对方，它们需要一个外力推动才能跑起来。哪里来的外力？那就是你的脚。你的脚的踩踏，才可以使自行车向前走。你的脚一旦停下来，自行车也就停下来了，不会两个轮胎自己发力向前走。 　　那么在房地产投资和GDP这对车轮中，这个外力就是经济基本面。具体而言，就是城市化、个人创造性和企业活力的增长、在更好的制度下更多要素投入被动员起来，或同样的要素被更有效率地进行投入和配置。 　　再次强调，房地产投资不是盲目和孤立的，必须要有潜在需求为前提。为什么日本不能以房地产拉动经济？它不想么？它非常想，想得不得了，但做不到。因为城市化终结了，老龄化早已经来了，经济成长预期是负的，所以没有人愿意去日本投资房地产。现在美国也非常想刺激房地产拉动经济，但是也做不到。因为基本面不存在这样的条件。我国中西部很多城市的政府也想靠房地产投资去拉动经济，几乎没有哪个政府不想，非洲国家也想，但这个经济不是你想拉就能拉动起来，房地产的火车头不是想开就能起来的。投资者不傻，要花真金白银，没有经济基本面利好信号，没有看得见的潜在需求，不会有人去投资的。 　　我们需要从这个角度理解房地产对国民经济的作用。不是说房地产不重要。房地产很重要，如果后轮胎破了一个洞，前轮胎也转不了，整个经济会受到很大影响甚至停滞。当然，房地产本身只是经济的一个组成部分，不可能达到能与GDP一比一相匹配的地步，不过你可以想象一辆多轮自行车就好了。房地产投资与非房地产投资、金融、外贸等都是经济增长这辆大车的轮子。1998年房改前就是这样的局面。一辆多轮自行车废了一个车轮，还要其他轮子给这个轮子带力，当然整体的车速快不起来。反过来说，如果多轮自行车全速启动后，有一个轮胎自我膨胀，与前轮的前进速度不协调，又超出骑车者脚力的控制范围，那么这辆多轮自行车肯定也骑不好，会翻车。所以，房地产投资对经济增长的拉动作用，一定是在一个平衡关系范畴之内才有效，超过内在的平衡关系，只能成为经济增长的负担。 　　有些房地产商很狂妄，说我们开发商是城市缔造者，自封“国之造城巨匠”。这是完全无知的表现。房地产商只能顺势而为、乘势而上，识时务者为俊杰，毫无根基、在沙滩上硬生生自己造势出来是不可能的。这方面的失败案例有很多，远的是1993年海南岛房地产热，近的是北方多地出现的死城、鬼城。房地产成交量在热点城市近期反弹，商品住宅成交价格一直没有实质下跌，多数开发商的投资仍然偏重豪宅和大户型而非普通自住型商品房，房地产投资结构性问题仍然很大，上述现象都说明当前的房地产调控不是过紧了，而是还不够。 　　政府当然需要房地产和经济增长相互配合，但前提是保持一个协调关系，从来不能指望房地产能单独的起决定性的作用。所以中央政府这次保持了清醒头脑，不被一部分利益集团蛊惑，不为短期GDP而纵容房地产泡沫、饮鸩止渴，坚持房地产调控不动摇，这是十分明智的。

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