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房地产繁荣可持续吗?

http://www.CRNTT.com   2012-09-09 09:23:56  


 
  在我看来,中国房地产无泡沫,但是不健康。不健康指的是1/3高收入家庭支撑房地产,后2/3人群当前房价无支付能力。这个现象是30年来形成的收入分配不平等格局,在房地产市场的反映。可惜的是,面对这种长期结构的问题,出现了不正确的解决思路。这种思路的基本内容,就是否定房地产市场,鼓吹扩大政府在提供住房方面的角色。这种思路,可谓谬以千里啊!

  根据研究,中国人均住房面积31平方米,远远高于同等收入国家。根据各国人均住房面积与收入的关系,中国的人均住房面积理论值应该是20平方米。日本如此高的收入,其人均住房面积大约只有34平方米。研究者将原因归结为中国人爱大房子/家庭规模小以及缺乏房产税所致。我乐意指出,最近十几年的房地产发展,主要由比较富裕人群的房屋需求所驱动,因此房子通常较大。

  未来房地产依然繁荣,其基础是城市化。据研究,中国的城市化将持续到2040年。最近20年城市人口将增加3.5亿人,每年1700万人。伴随着城市化,人均收入继续保持快速增长,估计大约在7%~9%。由此推算,房地产业在未来10~20年,将继续繁荣,并带动相关产业迅猛发展。最近几年的低迷,将会是短暂的。

  未来15年,如能实现中等收入阶层的收入速度与经济发展同步,同时保持房价每年以高于通货膨胀1~2个点的速度增长,那么大部分中等收入人群面临的房价收入比会回到正常状态。这是很富挑战的目标,需要智慧! 

  来源:新财经 作者:陈玉宇


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