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新型城镇化路在何方?

http://www.CRNTT.com   2013-03-22 08:20:34  


 
  当然,要实现上述改革,中央政府首先要严禁开发区进一步扩张。使得地方政府不能再像过去那样低价征地、然后更低价出让工业用地去新建开发区,促使其从存量用地集约利用上去做文章,并制定分年度的整体土地利用结构调整方案。如此,才能把中国工业用地比重过高,商、住用地比重过低的局面逐步扭转过来。

  调整工业用地结构给地方政府带来的财政收入潜力,不仅包括工业用地逐年转商、住后获取的土地出让金收入,还包括这些土地释放入市后商、住用房地产建设为地方产生的各种预算内税收。1997年-2009年间,中国工业用地大约增加了2000万亩,如果这些新增工业园区平均容积率能够提高1倍,达到0.6-0.8的基本标准,就可以节约出1000万亩用地。未来十年,按照每年转化为商、住用地出让100万亩,即使以2008年平均每亩商、住用地75万元的最低价格,未来十年中,每年至少可筹措7500亿元的纯土地出让金。即使将其中的三分之一让利给企业,每年也有5000亿元左右的土地出让纯收入。此外,如果上述100万亩土地中三分之一用于基础设施与公益事业用地,剩余三分之二用于住宅开发,为66.7万亩,以容积率1.5计算,可开发的住宅面积为6亿-7亿平方米,按每平方米5000元单价估算,总产值大约3万亿-3.5万亿元,新增增加值1.2万亿-1.5万亿元,政府可从中得到各类房地产税收达4200亿-5200亿元。

  综上,地方政府可以通过工业用地结构调整,获得大约每年1万亿元左右的各类收入,基本可以补足当前的土地出让纯收入。最关键的是,这个措施和前面提到的城郊村居民建出租房等改革结合起来,可以直接消化目前中国严重过剩的钢铁、建材等相关行业的产能,并有助于化解地方政府的巨额存量债务。此外,还可以逐步消除房地产泡沫,让城市居民有更多收入用于非住房消费,并促进流动人口举家迁移至城市,获得更高劳动收入,转换其消费模式。

  因此,前述一系列改革可以从多方面增加内需、促进经济增长,增加社会和谐,为未来长期建立以财产税为主体的地方公共财政体系赢得转轨时间。


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