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政策性住宅金融体系建设应侧重需求端

http://www.CRNTT.com   2014-09-05 08:37:16  


  中评社北京9月5日讯/国家开发银行住宅金融事业部近期获批成立,这标志着中国政策性住宅金融体系改革迈出第一步。

  现行政策性住宅金融体系

  中国证券报发表国家信息中心经济预测部邹蕴涵文章分析,1992年中国住房制度改革全面启动。从1994年开始,房改开始向纵深发展,确定了城镇住房新制度的基本框架,完善了关于房改产权、公房出售价格衔接等问题的政策规定。在这个发展过程中,中国政府建立了两个主要的政策性住宅金融政策、制度,保障房制度和公积金制度。它们分别代表了供给端(房地产开发建设)和需求端(住房消费)两方面政策性扶持内容。

  从供给端看,主要是保障房制度。中国的保障性住房的发展始于1998年的住房改革。保障性住房作为政策性扶持手段,以解决城镇低收入人群住房困难问题为主要目标。目前存在的主要形式包括经济适用房、廉租房、限价房和公租房等。

  作为一项政策性住宅金融制度,保障房制度在中国保障中低收入居民住房消费上起到了一定作用。这项制度的核心在于建设资金的筹资模式,目前存在的主要问题也出现在筹资模式上。本质上问题的关键在于在保障房建设融资中,中央财政长期缺位,地方财政无力保障。从推出经济适用房制度开始,中央财政在此类房屋建设中始终保持“只出政策,不给资金”的状况,财政资金中没有专项对口资金进行财政拨款。并且在财税制度改革后,财权向中央集结、事权向地方下放的状况,使得地方政府在保障房建设上举步维艰。

  虽然四种保障房筹资模式存在差异,但是总体上还是依靠地方政府筹资。在具体制度实施上,地方财政产生了两种倾向。一种倾向是依靠银行贷款,地方政府即便不需要直接投入资金,但是房地产企业开发建设资金最终还是转嫁到银行头上。当行政介入银行正常经营活动时,容易产生不良贷款。另一种倾向是提高土地出让金,助推商品房房价上涨。在廉租房的筹资模式中,地方政府需要将土地出让金的10%用作廉租房的保障资金。这样为了获得更多的廉租房保障资金,地方政府就有激励提高土地出让金。这样直接或间接的助推当地房价上涨。

  从需求端看,主要是公积金制度。目前公积金制度已经运行了二十多年,发挥了一定的积极作用。但是,其自身存在的一些问题并没有随着社会经济的发展而解决,酝酿成了目前较为严重的公积金资金归集和管理等问题。 


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