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凑钱购地建房，抵抗不了高房价

http://www.CRNTT.com   2013-01-10 11:26:26

■ 建造难，需要获得N多个部门批准 　　建造商品房仅图章就要敲100多个，对非专业性的个人合作建房组织来说困难重重 　　中国合作建房的现实路径目前主要有两种：企业集资、住房合作社。住房合作社建房的一般流程如下：1. 建立合作建房筹委会，制定规章和协议。2. 寻找合作银行，合作者存款验资，聘请律师和会计师进行账户管理。3. 申请成立合作社等法人机构，首选非企业制法人，通过批准进行民政登记，否则筹备公司形式。4. 寻找项目地块和拍卖信息。5.投票确定购买地段。6. 不同意此地段者可以退出撤资。7. 以拍卖和项目出让形式取得土地。8. 成功取得土地后所有出资人成立业主委员会并选举常委会。9. 由业主委员会出面组建专业的房地产建设公司，如果是以公司形式，则注册项目公司。10.由成立的项目公司进行房地产的建设和相关手续的办理，项目公司也可以把项目交由专业的房地产开发公司代理，但是合同上必须明确注明代理关系和注明土地使用权和房产项目归业主委员会所有，同时委托第三方的律师事务所和会计事务所进行监督。 　　上海市土地学会副会长丁健教授透露，建造商品房是一个非常复杂的过程，仅图章就要敲100多个，包括环卫、绿化、管线等各个方面，这种体制对非专业性的个人合作建房组织来说困难重重。在现行的商品房开发模式下，房源将公开销售，随之房价也将上涨，这不仅意味着个人合作建房的参与者很难如愿买到房子，也偏离了让每个合作建房人买到廉价房的初衷。 　　■ 分房难，不能定向销售而要公开发售 　　合作建房不能分配房源，只能在网上公开交易，意味着最初的出资者不一定能获得住房 　　2005年，赵智强依托自己担任会长的温州市市场营销协会作为平台，招募参与“合作建房”的会员，最终有200多户参加。2006年，他们通过“挂牌出让”、以1.0458亿元总价成功获得“理想佳苑”地块。2012年房子今房子已建好，地方政府却给他当头一棒：不能分配房源，只能在网上公开交易。这意味着当初的256个出资人不一定都能获得住房， 　　希望能够允许“理想佳苑”定向销售，而非向社会公开发售。即便“理想佳苑”按照周边洋房的售价出售，也意味着此项目的参与者纯属“合作开发”性质，还意味着温州“合作建房”模式正式流产。 　　一般房地产项目的运作周期为2—3 年，而全国首个合作建房花了6年才基本建成 　　时间既可以为资金带来时间价值，又可以为资金带来风险。前者反映资金的时间价值，即资金随着时间的推移而形成的增值，一定量的货币资金在不同的时间上具有不同的价值，其实质就是资金周转使用后的增值额，周转使用的时间越长其增值额越大；后者即资金的时间风险。众所周知，一般房地产项目的运作周期为2—3 年，个人合作建房也需要这么长的时间，中途还有许多不能短期内解决的问题，因此，2—3 年应为一个理想的最短期限。而全国首个合作建房从2006年开始到2012年基本建成，这中间足足花了6年的时间。

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