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房地产市场失速调整 会带来甚么

http://www.CRNTT.com   2009-01-19 10:23:02

其次，潜在购房者持观望态度。金融危机导致国内外经济快速下滑，居民的收入水平相应下降，幷且居民对收入的预期趋于恶化。现实收入和预期收入的下降有效地抑制了购房意愿。股市在过去一年中大幅回落，幷将在今年继续维持震荡调整，由此导致的负财富效应恶化了居民的支付能力。房价自回调以来，在羊群效应的驱动下，居民的心理已经由“追涨”转化为观望。退房潮、交易量的回落等显示观望心理日益浓郁。观望态度能否得到转变是房地产市场企稳的关键因素。  　　再者，房地产企业的降价行为陷于两难。房地产企业正在面临交易量低迷，新增银行信贷受限，还本付息压力增大等问题，现金流正日趋枯竭。有些房地产企业已经在通过私人借贷融资。因此，降价已成为房地产企业摆脱困境的必要途径。有些学者担心下半年国际热钱将回流幷再度推高房地产市场。笔者认为，即使下半年国际金融危机会触底，但不会立即反弹。鉴于此次金融危机的严重性，下半年金融市场和世界经济将继续处于深度调整中，世界各国包括中国的房地产市场调整将不会在短期内结束，热钱不会在泡沫阶段贸然进入房地产市场。所以，依靠热钱缓解房地产企业的融资压力不现实。同时，房地产企业的降价行为也受到抑制。除受到地方政府的行政干预以及担心引发退房等社会问题外，在经济下行、社会总需求收缩的背景下，降价恐强化潜在购房者进一步的降价预期，迫使房地产企业进一步扩大降价空间，触及成本底线。  　　还有，商业银行恐面临事后风险，房地产信贷未明显松动。曾经被作为优良资产的房地产信贷，现在已有成为烫手山芋之虞。如果房价缓慢回落，则贷款将逐步收回。如果房价急剧下跌，则放松信贷无异于扩大不良资产。房价的走势事前难以判断。《意见》出台后，银监会强调信贷发放必须在控制风险的前提下进行，各商业银行对二套房贷尤其是改善型住房没有明显放松，显示商业银行忧虑房地产信贷风险。  　　最后，地方政府依然热衷于刺激房市的政策。土地出让金已成地方政府的重要财政收入来源，房地产业也已经成为地方经济发展的支柱产业。因此，地方政府有激励先于中央政府采取救市政策。但是，地方政府目前的救市措施着眼于维持高房价，甚至以行政命令禁止房地产企业的降价行为。此类措施虽然能够在短时间内维持高房价，但是实际上正在拖延挽救房地产市场的时机。  　　房地产市场的走势取决于市场参与各方能否目标一致，共同行动，慢慢挤出房地产泡沫。希望房地产价格大幅下跌的只有潜在的购房者，但大跌的局面对他们而言恐怕是“收之东隅，失之桑榆”，房地产泡沫的崩溃将使所有市场参与方遭受严重损失。

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